落实《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》需注意的几个实操问题

各地房管部门正式推进和建设网签系统的时间从2015年的《房屋交易与产权管理工作导则》开始的，但各地落实的情况不一，实现的功能也不完全相同，而《规范》中所要求的手机APP、电子签名的应用等，更是绝大多数地区尚未实现的。

根据本次《规范》的规定“房屋网签备案系统，应包含所辖全部行政区（县）房屋网签备案信息，包括新建商品房买卖、存量房买卖、房屋租赁和房屋抵押等业务模块，具备交易资金监管功能。”

而从操作技术上来看，需通过“人脸识别”来进行身份核验；“数据共享”“并联审批”等技术手段来实现“最多跑一次”并达到能够远程审查是否符合交易条件目的，如通过与自然资源的共享来解决是否有查封和其他限制的问题、有限购的地方可以通过与人力资源社会保障、税务部门的数据共享来达到核查是否符合限购条件，以最终通过技术手段来达到高效便民的“不见面”审批。

从具体操作上来看，要具体解决以下问题：

1.限制交易范围和处理，根据《规范》的规定是分两种情况的，第一类是对人的限制。《规范》规定“买受人属于失信被执行人的；买受人和出卖人不具备购房、售房条件的。”对人的限制也可以分成两类，一类是“失信人””，执行失信人不得购买房屋，并非住建部自行规定的，其来源于最高院等14个部门在2016年联合签发的《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录》第21条“限制失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人购买房产、土地等不动产；协助限制失信被执行人参与国有企业资产、国家资产等国有产权交易。由国土资源部、住房城乡建设部、国资委等相关部门实施。”

另外一类是“无资格人”，即根据地方限购政策决定购房资格的，这需要有限购的城市按照本地的规定明确操作规则。

针对第一种情况，在住建部和最高院未就执行失信人员名单共享机制出台具体规则之前，各地应该要求各中介机构在办理业务时，需先登录“中国执行信息公开网  http://zxgk.court.gov.cn/”，通过里面的“失信被执行人”的查询功能先行查询后，方可进行网签备案，并对查询结果真伪承担责任。至于主管部门是否进行复查后再行批准，可由各地自行决定，但如需进行复查后方可备案赋码的话，那又与自动核验、去审批化的方向是冲突的。针对第一种情况，应针对各地实际情况是否有限购、限售，并且具体的要求在系统里设置对当事人的核验条件，并通过与公安、人力资源、民政、市场监督等相关部门的数据实时共享来实现自动核验。

第二类是对房屋的限制。《规范》规定“新建商品房未取得预售许可或者现售备案的；存在查封等限制交易情形的；政策性住房未满足上市交易条件的；按政策限制转让的；租赁房屋存在禁止出租情形的；属于禁止抵押范围的。”

例如对于商品房来看，预售许可在各地的执行都没有问题，但商品房项目现售备案在很多地方都还没执行，而且并未重视到此类备案在交易管理中的重要性，其不仅仅可以达到替代原来房屋首次登记及其所包含的更新可能变动的户型、用途、实测面积的作用，还可以通过现售备案来辅助审查、开发商是否依法交房、以及公、维金缴交情况、对加强物业管理方面也有很好的作用。

目前实务中较难操作的是政策性住房和按政策限制转让、以及禁止出租的具体操作和把握。如经济适用房上市就分成期限内政府回购、到期上市扣除相应收益两种，以及将经济适用房违法出租需在系统中设置为禁止办理租赁备案等等，甚至某些地方特殊情况下还要求国安部门审查。而自动核验和去审批化又是《规范》和国家便民的要求，因此如果在当下暂时无法通过“数据共享”的技术手段实现自动核验功能的，可采取让当事人或者中介网签时提供经济适用房主管部门的审批材料，或者应提供“一窗化”””受理、受理后通过“并联审批”或者直接在网签备案系统中开放端口给需要进行审批的部门。

2.明确合同变更和注销的具体规则

《规范》明确授权“各地房地产主管部门应明确可变更和注销的情形，规定相应的变更、注销程序和时限，防止利用房屋网签备案恶意占用房源。”因此地方需出台具体的规则来明确变更和注销的适用范围和程序。

首先，应当明确备案合同变更应当仅限于合同内容的变更，不适用于主体的变化，当然合同当事人名称发生改变的除外。防止个别买受人串通开发企业利用网签备案变更名称来实现炒房的目的。

其次，应当将针对商品房和存量房出台不同的注销规则。特别是对于预售商品房来说，由于开发商是利用了政府信用批准的预售许可来进行销售融资，以达到继续建设的目的。因此依法房地产主管部门必须切实落实对于期房的合同备案、预售资金监管工作，否则会限于无限制的处理烂尾楼的怪圈中。因此在实务中大多地方房地产主管部门均将商品房合同备案注销作为有条件的注销业务来处理。

对于存量房买卖来说，则没有政府信用和许可背书的问题，笔者认为，应该尽量尊重当事人的意愿，以《合同法》第93条：“合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。”为办理的基础，仅需当事人双方共同提出申请，即可办理相应的合同备案注销。

3.要加强网签平台的开放性

《规范》规定“各地房地产主管部门应延伸窗口服务，在房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业、银行业金融机构等场所设立服务点，方便当事人就近办理房屋网签备案。对办理房屋网签备案确有困难的特殊群体，可提供上门服务。”按照此规则，加大网签平台的开放性是势在必行的，在充分应用了“人脸识别““身份证核验”“电子签名”””等技术的情况下，应该将网签的端口开放给符合条件的房地产、经纪机构、银行等企业甚至是社区或者能够实现利用app等远程、先进智能手段来操作使用，尽量方便群众就近网签。