新形势下的物业管理思考

应该从原来对物业企业和人员的资格管理为主、经营行为管理为辅的模式转变为以具体行为管理为主具体企业和业主行为的管理、信用体系管理为辅的模式，管理的对象不仅仅限于物业企业，还应该包含开发企业、小区业主等和物业服务区域内的活动。

1.物业管理应该紧抓关键节点，第一个重要节点是开发企业选聘前期物业企业，随着物业资质的取消市场无序竞争加剧，容易出现诸如围标、串标、低价竞标等现象。加之人工成本不断上涨，责任范围不断扩大，经营风险愈发升高，与此形成鲜明对比的是物业服务费却长期难以提高，使得物业服务企业普遍面临着较大的经营压力，“低价低质”恶性循环，“抛盘弃盘”时有发生，缺乏专业的设施设备维护保养，无疑会加快小区的破败老旧进程。因此物业主管部门针对前期物业的选聘应做好以下几方面工作：

（1）应该加强前期物业招投标的规范，制定细则相应细则。例如限制刚刚成立的无上一年度信用评级（涉嫌违法，没有规定可以限制）或上一年度信用评级不达标的企业参与前期物业招投标活动。

（2）加大对开发企业前期物业邀标的审查，对根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和地方主管部门规定可以进行前期物业协议方式选聘前期物业服务企业的范围和条件予以明确，且也需限制新成立物业企业（涉嫌违法，没有规定可以限制）和信用评级不达标的物业服务企业通过协议方式签订前期物业合同。

（3）由于物业服务价格已经市场化，行政主管部门虽然不能直接干预前期物业费，但可以通过督促协助物业协会制定当地物业服务标准和物业费的行业内部指导价。通过对前期物业合同约定的服务内容来对应相应的前期物业合同约定的物业费，对于前期物业合同招投标工作进行指导，要求在招标文件中予以明确，地方有出台指导价的，应该参照指导价来进行投标，不能仅以物业费收费低来确定物业服务企业，应该“价质相符”。物业服务企业不是慈善部门，肯定以盈利为目的，不盈利服务很难到位（部分地市对前期物业服务采用指导价，值得推广）

2.完善物业承接检查的监督工作。物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。目前的实际情况是中小城市很多前期物业都是开发企业的子公司，其虽然是独立法人，但无法实现经营活动的真正独立，而部分地区的主管部门也没有真正的去落实对物业承接活动的监督管理，导致后期更换物业或者需要维修发生争议时没有必要的基础图纸和资料，导致公用设施、设备的维修难和加大公共部位权属纠纷发生的可能性。

3.切实建设好物业信用评价体系。笔者认为应该扩大物业领域的诚信体系建设，不应仅限于对物业企业及其从业人员的诚信评价，还应当将业主或物业使用人也纳入信用评价范围。一方面通过每年的物业服务质量评定程序来对每个物业企业的服务质量进行评价；另一方面通过日常的“双随机、一公开”的物业执法检查程序和公众投诉处理程序对物业服务企业的质量水平进行补充确定。

通过规则来规范和提高业委会成员的素质和职责。业委会成员对小区的和谐是有非常重大的影响的。例如个别极端的小区甚至出现小区业委会主任、成员利用业委会的身份在小区内进行敲诈勒索、侵占等违法犯罪活动。因此对于在小区内有违建、违法饲养动物等行为、欠缴物业费、公共水电费、维修资金等违约行为的业主和使用人，也应该纳入信用评定并对负面名单进行相应的公示和纳入统一信用体系，以通过社会信用的制约，如限制参与业委会选举、限制经营行为、限制享受国家优惠政策和高消费等措施等来降低业主、物业使用人违法的可能性和增加违法成本。

4.适应小区自治下的管理需要，当下有一种趋势，即在对物业服务企业不满、或者不愿意聘请物业服务企业来进行小区管理服务的情况下，越来越多的小区选择自行成立小区管理组织来对小区进行管理服务。那么在此种情况下，如何对小区自治管理进行制度化、规范化，避免自治乱象，就是各地物业管理部门应该需要去面对或者解决的问题，应当参照物业服务企业的管理并结合小区业主自治的特点来制定规则，如自治管理组织成员的选举、职责、报酬、监督等方面进行规范。

物业主管部门一定要准确把握自身定位，认清物业服务市场的规范和提高，小区物业管理的和谐发展并不是物业主管部门一家就可以解决的问题。住宅小区实际上就是一个小社会，其属于社会综合治理的范畴，需要相关行政部门的积极配合和支持方可成功。地方人民政府城市管理、公安、应急管理、工商、环保、卫生、规划、价格以及其他有关部门应当加强物业管理区域公共秩序、治安、消防、环境卫生、房屋使用、物业服务收费等方面的监督管理，而街道办、社区更是小区自治管理的主要责任单位。例如小区业主违法建设，物业在劝诫、制止无效的情况下，即需通报给城市管理部门，如城市管理部门不能及时处理违法建设行为，那么就有可能导致小区内的违建泛滥成灾。

因此如何协调好相关部门各司其职，共同维护小区秩序和安全不仅仅是物业服务企业或者物业主管部门就可以完成的。

物业主管部门和物业服务企业需加强宣传，让业主和社会明确理解哪些是属于物业的服务范围和责任，哪些不属于。哪些属于基本职责，哪些属于增值服务。

如一般情况下，物业收费方式可分成包干制和酬金制两种，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

而根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业管理企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

小区内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。因此物业服务企业办公用电是由其自行承担的，而一般情况下公共绿化、电梯等运行维护费用是已经计入物业费的，但具体的还应当结合物业服务费收费办法及物业服务合同来确定。

简单的来说，物业服务企业是对小区内的公共部分进行管理维护，一般不涉及到业主专有部分，因此如果业主专有部分的水电气等设施的维修属于物业的有偿服务，一般需要按公示价格承担费用。而物业本身的质量问题，也不属于物业企业的责任，在开发企业保修内由开发企业承担，保修期外由业主承担。

当前业主总会嫌弃物业费太贵，不过“质价相符”是小区业主和使用人一定要明白的一个道理，“一分钱一分货”，而物业服务企业从本质上来说就是一个盈利为目的的企业，你只付经济型酒店的钱，却指望享受五星级的服务，这显然是不可能实现的。对于人工和物价上涨的当下，如果一味的埋怨物业服务不到位、不愿意提高服务费的收费标准、甚至是拒缴物业费，那么面临的结果只能是服务质量的下降甚至是物业服务企业的离场，此类的事件已经发生了多起。