调侃版：再谈交易监管和登记的定位
不动产统一登记实施时候，由于赋予了各地政府自由裁量的权利，各地不动产登记机构设置模式不尽相同。大致分为三种：
1.登记和交易监管分设，登记属于自然资源部门，交易监管属于住建部门；
2.登记和交易监管合并，属于自然资源部门；
3.登记和交易监管合并，直属政府。
实际不管哪种模式，都有其优劣性。
第一种，两部门之间的扯皮情况最多，矛盾最大，暴露问题最多。
第二种，由于交易监管的部门职能由自然资源部门代行，住建部门的监管连续性不足，有些监管不够到位。
第三种，由于监管和登记直属政府，对接两个主管部门时候有些不顺畅，也并非想象中的那般完美。
不管登记和交易机构设置如何，但交易监管和登记实际就是一个点和面的关系。从各地的情况来看，有些地方“以点破面”，有些地区“以面辖点”，你来我往，弄的不亦乐乎。有些地方“点面相交”亮点纷呈，做的是风生水起。究其根由，就是各行其职，各守其位，到位而不越位，补位而不拆台。
众位看官不禁要问，这是干嘛，听单口相声啊，啰里啰嗦半天还没进入正题。
我们先谈谈交易监管。据路边社官方了解，有些地方交易监管部门依然在做和登记一模一样的监管，然后把数据推送给不动产登记部门，依据是所谓的“先进行监管其后方可登记”。H打头某省不动产登记局有位领导说过，你可以先监管然后推送数据给我，我采用之后直接登簿发证，但问题是你给我的数据你承担法律责任吗？一旦发生了诉讼，原告依据相关法律法规告我登记部门，你交易监管部门承担所有的责任吗？如果你不能做到这点，我信不过你，我必须依照目前的法律法规，我受理我审核我担责。
说到这里有人说，依据相关的规定，不是住建部门应该监管吗，如果我们不监管，我们履职不到位，到时候政府追责，我们咋解释？实际很简单，交易监管的责任必须履行，谁失职都应该被追责，但你的责是啥，你应该管啥，必须理清弄懂。市场监管局（工商局改革之后的单位）对交易合同有监管的责任，他们需要每一份民事合同都审查吗？只是出现合同纠纷时候，需要政府部门进行协调或者指导，市场监管部门才介入，实际交易监管和不动产登记的情况和此类似，有了合同纠纷了，交易监管部门介入协调处置，正常的房屋买卖不需要所有的合同都进行审查。
交易监管实质是“房屋全生命周期的管理”，以商品房为例，从房地产开发企业的资质、从业人员管理、商品房预售许可到预售资金的监管、商品房预售合同网签、备案到房屋竣工后的交付以及后期的物业管理等等，实际就是对房屋的生老病死全程管理，而不动产登记只是其中的一个环节。在人身上，就是落户领取身份证，否则就有些类似于“黑人”。当然只是通俗理解，因为物权法规定了三种“不落户”也合法的情况（合法建造、生效法律文书、继承遗赠等），不能完全类比啊。
上面谈及，交易监管没必要对所有业务都监管，那交易监管部门需要数据哪里来？
《不动产登记暂行条例》第24条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第25条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
交易监管部门需要的不动产登记数据，可以通过与不动产登记部门进行共享获取。目前从国家到各级地方政府，都在大力推进政府大数据云平台的工作。从江浙等地区的情况来看，各部门基于自身需要而上传共享的数据，很大程度能够满足其他部门的需要，因此“只跑一次”甚至“足不出户”“24小时不打烊”等不动产登记中的亮点频现，这些地方大都是与银行、税务共享数据，甚至有些是共建平台。究其根源都是依托大数据模式的支撑。既然法定责任数据要共享，在一方故意不提供情况下，完全可以向当地政府反应，由政府出面协调解决，而不能因为部门利益，重复投资重复建设，这些一时之气造成的后果，在未来的巡视或者巡察中，都将成为隐患。固然人活一口气，面子很重要，但饭碗更可贵，工作价更高。
首先我们要明白，网签和备案是两个概念，是两件事。网签是把商品房或者二手房合同在网上进行签订，目前很多地方增加了抵押合同的网签。备案是指向主管机关报告事由存案以备查考，不是一种行政管理的手段，其效力明显低于登记公示的效力。
《不动产登记暂行条例实施细则》规定，不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。二手房网签缺乏法律依据是毋庸置疑的，在办理二手房转移登记时，不需要提交必须备案的二手房买卖合同。
为何各地都在建设二手房网签平台，很多地方甚至强制推行二手房网签，那二手房网签是否有意义呢？众所周知，二手房从双方达成初步意向，然后签订合同交付定金，到申请贷款，最后办理不动产转移登记，从达成成交意向到办理不动产登记所需要时间较长，房地产价格波动较大，如果交易监管部门靠登记部门反馈的数据，将会严重滞后，数据的时效性和准确性荡然无存。
据了解，很多地方的交易监管部门对抵押登记只是采集了登记部门推送的数据，充实完善自己的数据系统，实际此举是错误的。抵押登记的网签在获取第一手实时数据的同时，实际也能有效解决阴阳合同的问题，由于目前各方数据不共享，买卖双方往往在申报成交价格时，为了少缴税故意低报，而在办理贷款时候，为了获得更高的贷款额度故意增加成交价格，税务部门、交易监管部门和银行之间未实现数据共享，导致各地的阴阳合同事件层出不穷，为房地产市场留下了极大隐患。
至于备案，目前大都是网上提交数据而已，一键完成，既未增加双方的工作量，也未增加审批环节，只是双方把达成合意的合同提交到主管部门留存做资料而已，谈不上设卡或者变相增加了环节。
楼盘表和二手房网签一样,没有法律地位。本来只是交易监管部门用来记载信息的一个载体而已，并无对外公示的要求，因此谈有无法律地位毫无意义。就像华为手机一样，目前使用了安卓系统，也储备了鸿蒙系统，至于使用啥系统，不要拘泥于形式，只要能够顺畅达到自己目的就是王道。（顺便告诉特不靠谱，不要觉得多收点税就能吓唬人，你有的我们也会有，我们有的你不一定能有，一切只是暂时的）因此住建部门内部要求建立楼盘表，旨在承载住建部门需要的信息，至于与不动产登记部门的登记相比，信息谁多谁少，孰先孰后，并未实质意义。
在商品房信息中，楼盘表可能承载的信息要大于登记簿记载的内容，因为开发商和代理商的部分信息需要载入楼盘表，而在二手房的楼盘信息中，可能就需要从不动产登记部门推送相关信息写入楼盘表，里面仍然有可能记载中介部门和中介人员的信息，而登记簿是不需要写入此类信息的。遇到司法查封信息时，目前无明确规定的情况下，登记部门择要推送查封信息给予监管部门即可，登记簿记载承载的内容可能大于楼盘表信息。总之，数据实时共享的情况下，双方按照各自履职需求互建互享即可，谁的数据出错，谁应当承担责任，而不是对比谁比谁更权威。打球，乔丹和梅西谁更强，用在这里就能诠释这个对比了。
从各地来看，近几年不动产领域的诉讼呈几何倍数增长，成为各级政府都不得不重视的问题。目前对房地产中介行业携款潜逃、唆使客户签订阴阳合同、故意逃避资金监管、发布虚假房源信息等情况层出不穷。对中介机构的管理不到位，管理存在松散偏弱情况较为普遍。目前对中介机构真正能形成制约的信用评价体系建设远远滞后于中介行业的发展，很多情况下，监管部门对中介的管理，只能是先暂停网签，调查之后做出后续的处理，避免更大的纠纷出现。
由于房屋买卖双方交易环节时间长，加之涉及资金金额大，如果只是最后办证时候，才发现卖方房产存在问题，或者买方的定金被卖方挪用或者挥霍，买方的权益有时候无法保障，造成社会的不安定因素，因此，网签可以把很多后期才发现的矛盾和隐患提前消灭于萌芽状态。至于给哪个部门，是当地编办的权限，作者不插手当地安排。
目前，各地交易监管部门推行的网签都是政府部门搭建的，基本捆绑了资金监管，对中介机构和购房者个人都是免费使用的。系统可以加载规范示范合同文本和选择资金监管，可以对买卖双方的交易风险进行了提醒和适度规避，也是解决信访投诉居高不下的方法之一。
目前，部分地区，对自行成交的二手房在办理登记时强制网签，延长了办理时间，失去了网签的本质意义，造成了登记部门和买卖双方的抵触。监管部门应该加强对中介行业部门的管理，加大对社会的宣传力度，让买卖双方真正认识到网签的便捷和意义，进而主动选择网签。诸城的按照中介机构业务量，定期对社会公布，让中介行业主动免费为自助成交双方服务，杭州的交易网签不见面，都为下一步的网签提供了借鉴经验。
