不动产查封登记，是不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱托，依照法定程序作出的以限制登记名义人对该不动产进行处分为目的的登记。它是贯彻查封效力，防止已被查封的不动产被登记名义人再行处分，以致妨害执行或财产保全的效果而进行的一种限制性登记。
我国《物权法》、《房屋登记办法》并没有将查封登记作为一种单独的登记类型加以规定，也没有涉及该种登记的具体条款。实务操作中，基本依照行政法、诉讼法以及相关司法解释进行操作，这些法律规范比较分散。《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》出台以后，明确将查封登记列为不动产登记类型之一，并专门设置章节予以规定，更凸显其重要性。在此，笔者梳理了实务操作中的一些常见问题，谈谈自己的观点：
01
首先，从法理角度，经法院拍卖的不动产可直接进行转移登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条规定：“查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭”，可见，查封的不动产被法院拍卖后，原查封的效力自然消灭，登记机构毋须先让法院出具解封文书解除查封或者先做解封登记，可以直接按法院的生效法律文书办理裁定过户的转移登记手续。
其次，从其他法院和轮候法院角度，先行解封存在风险。1、从法院解除查封到登记机构完成转移登记，中间存在时间间隙，如果在这期间，其他法院要求查封不动产，登记机构无法拒绝，存在一定风险。2、根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的规定》第二十条“查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封”的规定，查封解除以后，轮候查封自动转为查封，如果轮候法院不知不动产已被裁定过户的事实而处置了不动产，登记机构难辞其咎。
再次，从登记机构角度，先行解封再转移登记操作有瑕疵。大多登记机构均将查解封业务和转移登记业务分设不同的窗口，由不同人员办理，可能存在登记信息不互通的情况。实践中，因法院裁定过户解除查封以后，当事人没有及时办理裁定过户的转移登记手续，而该不动产又被其他法院查封的情况屡有发生。反之，如果不做解除查封登记，即使有其他法院再来查封，按照最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的规定》第二十条规定，“查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效”，那么，此时轮候查封登记也不再具有任何实际意义。
02
送达，是指人民法院依法定的程序和方式将诉讼文书和法律文书送交当事人及其他诉讼参与人的行为。根据《民事诉讼法》的规定，送达方式有直接送达、留置送达、转交送达、邮寄送达、委托送达、公告送达和电子数据方式送达七种。对于邮寄送达，最高人民法院曾出台《关于法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》明确“以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的，其送达与人民法院送达具有同等法律效力”。北京市高级人民法院、北京市邮政管理局关于落实最高人民法院《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》及国家邮政局《关于开办法院法律文书特快专递业务的通知》中明确法院法律文书特快专递业务收寄范围暂定为民事诉讼的各类文书，包括受理案件通知书、应诉通知书、起诉或反诉状副本、上诉状副本、答辩状副本、举证通知书、出庭通知书、传票、民事裁定书、民事判决书和民事调解书等。查解封文书属于执行文书，是否可以邮寄送达，实践中存在争议。
笔者认为，从降低登记风险、避免登记错误的角度出发，对于邮寄送达的查解封文书应区分情况对待：1、查封文书不宜邮寄送达。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定：“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。”可见，在查封不动产之前，法院执行工作人员有前往不动产登记机构先行查询的职责，查询核对无误以后，才能实施查封。且按此规定，办理查封登记时应当由法院工作人员提供裁定书、协助执行通知书、本人工作证或执行公务证等直接到登记机构申请。如果法院直接邮递了查封文书，登记机构工作人员应及时联系该法院经办法官，告知其应亲自到场办理或委托当地法院送达查封文书。委托其他法院送达的，还应提交委托送达函。2、续封文书和解封文书可以邮寄送达。续封和解封是以已有的查封为基础，两者是一一对应的关系，因前者已进行过审核登记，从人性化角度出发，可以接受法院邮寄送达的方式。但登记机构工作人员也不能盲目为之，还是应首先联系法院经办法官，在确认相关情况以后，再做相应操作，避免发生登记错误。
03
如何对待房地查封顺位不一致的问题，如何进行后续的查封登记，笔者认为应坚持以下几个原则：1、尊重历史，实事求是。对于不动产统一登记之前已形成的历史数据，应如实反映其真实情况，不能简单进行数据归并。为保障登记的准确性，登记机构应及时清理历史查封信息，筛选出现时有效的查封信息，按查封时间统一排序，并注记查封部位，是土地查封还是房屋查封，不可直接将房屋查封信息与土地查封信息进行合并。2、坚持房地一体原则。对于不动产统一登记以后办理的查封业务，应坚持“房地一体”原则，只能查封不动产，不能单独查封房屋或土地。3、顺位优先、兼顾房地。该原则是指在受理法院裁定不动产过户的登记时，应同时考虑以往的房屋查封和土地查封，如房屋首封法院与土地首封法院一致的，可直接受理；如房屋首封法院与土地首封法院不一致的，应将相关情况告知执行法院，并提交另一有权处置法院的移送执行函或其他说明材料以后，登记机构才能受理登记。
04
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条第一款规定“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。”
最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定：人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。
2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条第一款规定“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。”
从上述三个规定中，可以看出，查封期限以前是最长两年，2015年2月4日起是三年，到期前可以进行续封。从法发[2004]5号文件可以看出，到期不续封的，查封自动失效，无需法院出具证明。目前实践中存在争议的是，2015年2月4日前查封的，如果未注明查封截止日期的，应适用两年还是三年的期限。笔者认为，从防控风险角度出发，两年期满以后，登记机构不宜随即自行解除查封，应与执行法院沟通明确以后做相应处理，以免产生赔偿问题，也期待相关部门能够给予明确的指导意见。
作者：常州市不动产登记交易中心 张晶
