不动产登记申请中，申请表系申请人提出登记申请，以书面形式固定其申请意思表示的形式，而签字则系对于登记申请的确认，系当事人对于申请表所体现内容的认可。故而，签字之问题，表明看其为各处由谁签字的形式问题，实质系申请人中权利人和义务人的区分问题，也可以理解为谁作为申请人之问题。通常情况下其以左右两侧各系权利人或义务人的形式体现，且各自由谁签字往往并无争议，典型的如惯常的基于房屋买卖而申请所涉不动产登记的，权利人系买受人，义务人系出卖人，各自签字即可，但较易混淆的是在权利人系多人，共有形式系按份或者共同共有的情形下，以及因继承而申请登记情形下，当事人处分其权利而申请登记的情形下，应如何签字呢？笔者有意逐一阐释。
按份共有形式的签字情形
实务中按份共有人中一人可以单独申请的情形下，其自然由其自己于申请表中签字即可。此情形在《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）2。1。3中已有规定。值得注意的是其该条第一项中规定处分按份共有的不动产，可以由按份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外。依据此条规定似乎仅需占三分之二的按份共有人在处分按份共有不动产时提出申请即可，如甲乙丙各占三分之一，甲乙提出转让不动产的登记申请，则由甲乙作为权利人签字即可。但是此条看似与《物权法》相匹配，实则存在一个问题。
《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”此情形仅规定共有人之间另有约定的除外，然而《规范》却将其规定为不动产登记簿记载共有人另有约定的除外，实则系对于《物权法》规定的片面理解。首先，按份共有人关于禁止处分之约定系共有人之间的内部约定，其是否能够通过登记簿记载而予以公示呢？依据物权公示的原则，其公示的仅系物权，除去预告登记之例外情形外，限制性约定、债权债务性约定其并不能被记载入登记簿。那么登记机构如何判断按份共有人之约定呢？有观点主张依据《规范》2。1。3第二款的规定要求其他共有人提供书面同意的书面材料即可。那么假设当事人提供了书面材料，如上例甲乙提供了丙的书面材料，登记机构如何查验其真实性呢？仅凭书面材料，在当事人未到场的情况下，以此认定书面同意实难明确其确系当事人之意思表示。在处分不动产如此重大之情形下，在经三分之二按份共有人处分后，其他三分之一按份共有人权益可能遭受巨大损害之虞的情形下，仅凭此书面材料似乎难以认定其真实意思。要求全部按份共有人到场申请，表达其意图似乎更为妥当，且《物权法》仅规定了一种可以由大多数按份共有人处分不动产的情形，并未明确其实际操作，故而实际操作更应以具有可操作性，不损害权利人利益，有利于登记簿稳定为原则。而《规范》之规定的书面材料之操作便极其不具有可操作性。同时其将限制约定记载入登记簿的操作与登记规则和其登记能力亦有冲突。
试想一种情形，假设甲乙丙丁，甲占二分之一份额，乙丙丁各占六分之一份额，若乙丙丁中任一人将其份额转让给甲，则甲份额将达到三分之二，而依据《物权法》之规定，其便享有独立处分按份共有不动产的机会，而依据《规范》规定，仅在受让人系共有人之外的情形下方提交其他共有人同意的书面材料。那么便容易造成一种情形，甲或者乙丙丁中任一，在办理了部分按份共有转让登记后，甲获得处分权，再行对外处分，而这一整个过程中，未参与的其他按份共有人可能皆是不知情的。显然其对于按份共有人之权益将造成极大损害。依据此例之规定，实则在甲和其他任一按份共有人为部分按份共有不动产转让而申请登记时，其对于财产之占有份额已然产生了重大影响和变化，故而此时应遵从重新约定的原则，由全部按份共有人重新进行约定，而此种约定在登记时便体现为全部按份共有人皆到场申请，由登记机构确认其意思表示，询问其是否存在争议。
遗憾的是，《物权法》并未规定按份共有人在处分其份额造成份额有重大变化影响其处分的情形下全部按份共有人的共同协商一致情形，同时《规范》中亦缺失可操作性的操作方法，故而在涉及三分之二按份共有人处分按份共有不动产的，或者按份共有人转让其份额以至造成份额重大变化，致使部分或者单个按份共有人具备了大多数份额的情形下，应排除权属之争议，采用全部按份共有人到场申请的方法规避风险。而此时的签字便应由全部按份共有人签字为宜。
共同共有形式的签字情形
对于共同共有，鉴于其共有形式的特殊性，在处分不动产时，因其不分份额的属性，应由全体共有人共同至现场申请并在申请表上签字为宜。对于实务中较为常见的夫妻共同共有的形式，在夫妻因财产约定而转为一人所有时，其具体签字应有所区分。首先，夫妻共同共有转为一人所有，其潜在包含共同共有财产的分割问题，而此分割因未予以明确具体份额而被共同共有转为单独所有的转移登记予以包容，但实际上仍存在先行将共同共有此种共有形式分割为二人各自一定份额，此后一方将份额再行转让的两个阶段。而登记申请中采用一次性转移的形式，那么势必需在转让一方中体现全体共同共有人的签名即意思表示。而若分解为两步，如共有共有转为各占一半的按份共有，则系二人共同申请共有性质变更的变更登记，由二人在权利人处共同签字即可。转为按份共有后，则应遵从按份共有的签字规则，按份共有人处分其所占份额，由其在义务人处签字即可。然而此两步归并为一步，自然应由二人共同在义务人处签字，以弥补此缺憾。即将其视为一步，由全体共有人表达意思，以体现处分的完整性。此处存在一个问题，共同共有在实务中往往被视同各占一半，其不仅体现在继承中亦体现在相关税费征缴之中，那么转为按份共有的，若各占一半，并无份额变化，应视为变更，若份额并非均等，此种共有性质的变化是否亦属于变更登记呢？笔者以为，此种视同共同共有均等的思路仅系便利操作之目的，如继承中，在一人已然去世，无法表达分割共同共有物的意思之情形下，基于公平之考虑，份额均等，而实务中对于申请人主张共有性质变化的，尤其是将共同共有变更为份额不均等的按份共有的，其仍应视为一种对财产占有的初次分割，不能将其建立在二人实际系各占一半的按份共有的前提之下。同时如将共同共有人视为一个权利集合体，其共同共有转为按份共有，无论分割为何种份额，则皆可将其视为同一权利人分割或者合并不动产，视为变更登记，由二人申请即可，依据规范2。1。2第4条第（3）项，故而将其视为变更登记由二人在权利人处共同签字更为妥当。
因继承而申请转移登记的签字情形
对于实务中因继承而申请转移登记的情形，因被继承人的死亡，其已然无法通过签字表意，在遗产系被继承人单独所有情形下，由继受主体在权利人处签字即可，然而在遗产系共同共有或者按份共有情形下，是否亦如上述所述操作即可？对于按份共有的，因份额明晰，遗产系被继承人所占份额，故而由继受人在权利人签字即可。对于共同共有的，基于继承事实，使得其共同共有的基础丧失，发生了法定需分割共有物的情形，仍以共有基础系夫妻为例，将共同共同分割为等额按份共有，被继承人之一半份额作为遗产继承。此为共有形式的被动变更情形，存世之共有人应作为权利人提请登记，因继承之事实发生，已无先行为变更登记，在为因继承而致转移登记的必要，其在义务人处由存世之共有人一方签字即可，权利人处则由继承人签字。至于继承发生后，所涉不动产共有形式系按份共有人的，原已存在登记中的权利人是否尚需在权利人处签字呢？如甲乙共同共有，甲去世后，其财产有乙和丙各自继承一半，那么继承后登记簿份额应为乙占四分之三，丙占四分之一。而乙因继承导致原本共同共有变更为按份共有并占二分之一的份额，此二分之一份额系登记簿中未予以记载的份额，那么在因继承而申请转移登记时便应在申请表中一并体现乙所占全部份额。此与已然在登记簿中具有记载的情形不同。如甲乙系按份共有，各占二分之一，甲去世，乙放弃继承，由丙继承，那么权利人仅需丙签字即可，义务人处因按份共有继承份额，甲已然去世，故而可以不必填写。因乙之所占份额原系登记簿记载份额，并未产生变化，故而此登记申请亦无须其提出申请，自然无须其签字表意。
