实务中，登记机构在受理登记申请时，对登记申请材料予以审核系登记机构法定职责，尤其是由登记机构颁发的各类证书以及其他机构出具的证明材料或证件证书等，登记机构有义务核对其真伪。
其中由原房屋登记机构和土地登记机构颁发的房产证及土地证等证书，因其本身便系登记机构自主颁发，亦从事登记业务，其有条件和能力对此类证书的真伪予以核对，而在登记机构经核对查验发现申请人所提供的证书系变造或者伪造的证书后应如何处理呢？
实务中各登记机构应对措施不一，有的甚至采漠视放任的态度，笔者以为，伪造、变造证书不仅对于登记机构的审核制造了风险，假设此类虚假证书未被查验而作为登记材料予以受理并经顺利登记，对于权利人、利害关系人可能会造成潜在之利益损害，同时登记机构亦可能因未尽审查职责而担负赔偿责任。
同时伪造、变造证书亦可能构成违法而破坏正常的经济和社会秩序，并对国家机构的的信誉造成冲击，若采用漠视放任的态度，势必不利于打击犯罪，肃清合法有序的市场交易秩序，系交易安全之不稳定因素。
一、登记机构对虚假证书的防范
登记机构对于虚假证书证照等应具有一定的鉴别能力，对于非登记机构和原土地房屋登记机构发放的证照，如身份证、护照等证照，因登记机构并非颁发机构，仅能自形式上予以核对，然而在现今技术条件下，通过一定电子设备的应用，同样可以做到防伪的效果。
如《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）3.2.2查验身份证明中提到通过身份证识别器查验身份证是否真实；同时在强调互通共享的当下，其他机构出具的或者颁发的证件证照同样可以通过技术条件由相应机构予以查验。而对于由登记机构自己颁发的证书，如房产证、土地证及不动产证其较之其他证照负有更高的注意义务，登记机构应组织对此类证照的防伪和鉴别予以学习。
从形式和内容上予以实现对虚假证书的筛查。对于伪造的证书，其记载信息多与登记簿记载有所冲突，纵使其形式上与真实证书相似度颇高甚至难以识别，但可以以记载信息为突破口。对于变造的证书，多以真实证书为蓝本，故而记载信息和登记簿记载实则多保持一致，有些情况申请人亦为登记簿记载的真实权利人，而证书却系变造，不论权利人出于何种目的，其变造行为仍系涉嫌违法的行为。
此类证书多在形式上具有瑕疵，在纸张质量上、防伪识别码上均有一定差距，通过多方比对往往可以明确其虚假身份。
二、发现虚假证书后的处理
那么在登记机构发现虚假证书之后应如何采取行动呢？前文所述的登记机构漠视的做法笔者显然并不提倡，而单纯的收执也难以从根本上打击违法犯罪和肃清登记秩序。笔者以为在登记机构经有效审核确认申请人提供的证书系虚假证书后，应首先予以收缴并向公安机构予以举报，同时为申请人出具不予受理通知书。
依据《不动产登记暂行条例》第三十一条规定：“伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
可见登记机构在交由公安机关处理后，违法所得的收缴和损害赔偿的认定和承担以及违法犯罪的认定已然属于司法机构的职责，而登记机构仅就发现虚假证书后的移交和举报负有一定责任。此种责任实则系一种权利和义务的混合。
而对于伪造变造证照的行为是否涉嫌犯罪呢？依据《刑法》第二百八十条规定，伪造、变造、买卖国家机关证件、印章的，伪造、变造公司、企业、事业单位、人民团体印章的，伪造、变造、买卖居民身份证、护照的均属于违法犯罪行为，同时第二百八十一条之一明确了使用虚假身份证件、盗用身份证件罪。
而依据《刑事诉讼法》第一百零八条第一款规定：“任何单位和个人发现有犯罪事实或者犯罪嫌疑人，有权利也有义务向公安机关、人民检察院或者人民法院报案或者举报。”可见伪造变造证书确系《刑法》所调整的对象，而伪造、变造证书必然伴随着印章的伪造。
纵然实务中申请人提供假证申请是否系其主观故意登记机构难以判断，且其持有虚假证书的行为并不能当然认定为其系伪造和变造主体，但其虚假证书的事实已然证明存在犯罪事实，无论是否申请人系犯罪嫌疑人，登记机构皆有义务向有权机构予以举报。
实务中登记机构多持一种息事宁人的做法，由自己收缴虚假证书，以避免申请人的打击报复和事态扩大，但是此种不作为恰恰会助长犯罪嫌疑人的嚣张气焰，同时无法根本消除虚假证书的根源，故而登记机构有必要加强与公安机构的沟通，也扩宽或变通此种举报的渠道。
三、登记机构不予受理的依据
在登记机构将伪造、变造证书事实向公安机构举报后，仍应面对登记申请人的申请问题，显然此种持虚假证书的登记申请，其不应予以受理进入登记程序，而登记机构不予受理的理由和依据为何呢？
依据《不动产登记暂行条例》第十七条第（三）项规定：“申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需补正的全部内容；”而不动产权属证书属于《不动产登记暂行条例》明确规定予以提交的材料，虚假的权属证书或者证明显然不能作为登记申请材料予以采用，其不符合法定的形式。
故而登记机构可以申请人提交材料不符合法定形式违反行政法规规定为由予以拒绝受理。
