在实务中，关于法院要求不动产登记机构协助办理不动产转移登记业务，到底属于当事人可以单方申请的转移登记，还是登记机构应该直接办理的依嘱托登记类型一直有比较大的分歧。在各地的实践中，仍然是以当事人需提出申请为主要处理模式。针对这种情况，笔者尝试作出分析：
在更早的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第26条规定：“经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”可以看出，在原来的规则中，协助法院执行仅仅是可以单方申请的登记类型，还未转化为目前的依嘱托登记。因此在习惯的作用下，实践中大部分地方仍然还是执行了法发[2004]5号文中规定的做法。
但《细则》第19条第2款首次规定了依嘱托登记的类型：“有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；
（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；
（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。”
虽然有《细则》第19条的规定，但由于在《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）中，仅在查封登记中体现了依嘱托登记的内容，《规范》18.1.1“不动产登记机构依据国家有权机关的嘱托文件依法办理查封登记的，适用查封登记。”而在其他业务类型中并未写入依嘱托登记的情形，因此很容易让登记人误解为仅仅只有查封登记才是依嘱托登记的类型。笔者认为，如果是这样的话，那么《细则》第19条中人民法院和公安、检察院的就无需分开写了。
区分规定的根本原因是在我国的司法程序中，公安和检察院均只有查封权，但没有直接没收和处分涉案不动产的权利，无论是刑事案件还是民事案件，最终不动产的处分权都应该由人民法院来行使。如在《人民检察院刑事诉讼规则（试行）》第464条明确了依法移交法院的规定。而在《刑诉法》第三章犯罪嫌疑人、被告人逃匿、死亡案件违法所得的没收程序中也均明确了公安、检察院可以查封涉案财产，但没收均得申请人民法院批准，由人民法院进行裁定。
而《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”和《物权法司法解释一》第7条：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。” 也是产生依嘱托登记的另外一个重要的法律依据，在此种情况下即使没登记，权利人也取得了物权，因此登记机构受嘱托登记只是补记载登记簿以符合真实的权利状况。
其次，在《民诉法》第251条也规定“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”
在《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函[2005]869号）第4条明确写明“鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”但是在实务中，法院并未如此操作，如《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“网拍规定”）第30条规定：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。
但需要说明的一点是，即使不动产登记机构依嘱托完成登记，也不代表权利人免除了完税的义务，在《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函[2005]869号）第2条规定“无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。”
