登记机构如何收取房屋已经竣工的材料

2019年2月14日11:32:58 发表评论 1 views
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登记机构如何收取房屋已经竣工的材料

黄庆沫 鱼龙聊房 3天前
登记机构如何收取房屋已经竣工的材料

 

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按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交房屋已经竣工的材料。在各地登记实务中，很多登记机构将已经竣工的材料简单且唯一理解为住建部门出具的建设工程竣工验收备案表，对此种理解笔者认为过于片面，登记机构应当将竣工、验收、备案三者进行正确理解，从而去区分收取房屋已经竣工的材料，才能在登记实务中更好的履行登记职责。

”

如何理解竣工？

《物权法》第三十条规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这是物权取得的特殊规定，不需要进行登记就产生物权的效力，该法律条文所说的合法建造一是事实合法，即该不动产必须经过国土、规划相关部门批准获得建设用地使用权和建设工程规划许可证，建设完成后要通过规划及国土部门的验收。二是过程合法，即在建造该房屋过程中，需要经过设计、监理、图纸审查、施工许可等一系列流程，里面既涉及到行政许可、行政备案等行政行为，又涉及到市场中介行为。登记机构应当侧重于事实合法，对于建设过程中一些流程缺失，那是行政部门进行行政管理过程中的一些监管缺失，行政部门应当对所涉及到的主体进行处罚。另外该法律条文里所说的“自事实行为成就时发生效力”，应当理解为房屋建成完工这个事实。也就是说房屋一旦完工即为竣工，此时该物权即已经设立。

如何理解竣工验收？

按照《建设工程管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备的条件其中就包含：完成建设工程设计和合同约定的各项内容；有完整的技术档案和施工管理资料；有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。该条说明的非常清楚，工程竣工后，符合了相关设计要求（这里就应当包含了作为一个建筑物应当具有的消防安全设计，应当区分生产过程中的消防安全要求）、质量合格（并非房屋安全鉴定报告代替）、资料齐全等条件，应当由施工单位向建设单位申请进行竣工验收，然后由建设单位自行组织勘察、设计、施工、监理等相关部门进行验收，经验收合格后交付建设方使用。这里特别要强调的是，按照我国现行相关法律法规，作为建设、勘察、设计、施工、监理等主体单位，在各自完成的领域是承担终身责任的。这里不能理解为由建设行政主管部门进行组织验收，更不能由建设行政部门承担责任。

登记机构如何收取房屋已经竣工的材料
如何理解竣工验收备案？

按照《建设工程管理条例》第四十九条规定，建设单位在建设工程竣工验收后15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门进行备案。住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定：提交建设工程竣工备案应当提交的材料里就包括竣工验收备案表、竣工验收报告（报告里面要记载施工许可证号）。按照《建筑法》第七条规定，建设单位应当申请领取施工许可证，但现实中，由于施工许可证申领比较复杂且耗时过多，很多工程建设并没有领取施工许可证，建设行政管理部门应该对其进行处罚，这是工程建设过程中对于施工管理的一个管理性的规定，但不能作为登记机构拒绝登记的一种理由。过去住建部《房屋登记办法》中将施工许可证作为房屋初始登记的收件材料，但《不动产登记实施细则》和《操作规范》并没有将施工许可证列为收件材料，从某个方面也说明了不动产登记的实质，即登记机构依照申请人的申请，将合法的不动产权利在登记簿进行记载，从而将物权进行对外宣示的行为，而不是将登记作为其他行政部门进行行政管理的把关兜底。

以上是笔者对于房屋竣工、验收、备案的一个区分理解，由上述可见，竣工是竣工验收的基础，竣工验收是竣工验收备案的前提。所以说房屋已经竣工的材料应该理解为单独、两者或者兼容这三方面的材料。在具体登记实务中，笔者认为登记机构可以这样去把握：

1、个人自建农房或者小面积房屋已经竣工的材料可以是施工单位出具的完工说明或者申请人自行出具的情况说明；

2、企事业单位的房屋，登记机构可以将建设方组织勘察、设计、施工、监理进行验收的竣工验收报告作为已经竣工的材料；

3、而对于房地产开发项目，由于涉及到建筑物区分所有、公建配套等相关内容，登记机构则应该将建设行政主管部门签署意见的竣工验收备案表作为房屋已经竣工的材料。

最后笔者特别想说明的是，登记机构完成房屋首次登记还有一个非常重要的程序性工作，那就是实地查看，在这的实地查看，主要是查看房屋是否已经竣工。从这一点程序性规定来看，登记机构应当全面、正确、区分的去理解首次登记中房屋已经竣工的材料。

转自 江苏省不动产登记

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