-评（2017）鲁行再35号判决书对不动产登记的影响
昨日，鱼龙聊房公众号刊登了一篇山东省高院的（2017）鲁行再35号行政判决书，判决书认定民政离婚导致的房屋所有权登记可以由单方申请办理，引发热议，对此笔者看法如下：
首先，我国非判例法国家，根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第7条规定：“ 最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照。”因此，未由最高院公布列入指导性案例的，即使是最高院的判决，亦没有指导通用的法律效力。
其次，该案例中所依据的法规已经发生根本变化，该案件发生的时间是2002年，其当时适用的是《城市房屋权属登记管理办法》，而该办法于2008年已经被《房屋登记办法》所废止取代，而当下不动产登记适用的法律依据为2007年实施的《物权法》、2015年实施的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）、2017年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》《以下简称《细则》》，因此，在法规已经发生变动的情况下，单以该判决书来判断对当下不动产登记的影响没有意义。
是否可以单方申请，其法律渊源来自于《物权法》第28条规定：‘因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。’因此在《条例》第14条、《细则》第19条之规定：“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。”
1、首先，民政部门虽然属于政府组成部门，但不能代表人民政府，更非人民法院、仲裁委员会，因此其备案的离婚协议并不属于生效法律文书，不会直接导致物权变动。而《物权法司法解释一》第7条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
离婚协议亦未列入其中，因此既然不能直接发生物权变动，其可以单方申请的依据就不充分了。
2、离婚协议仅属于办理离婚登记的要件，并不代表有特殊的法律效力。根据《婚姻登记工作规范》第55条第4款的规定：“当事人持有离婚协议书，协议书中载明双方自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见；”且该规范规定“离婚双方需在婚姻登记员当面回答询问，表达自愿离婚且对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的，双方填写《申请离婚登记声明书》”
并且根据《婚姻法司法解释二》第8、第9条之规定，离婚当事人双方仍然可以对离婚协议进行变更。但《婚姻登记工作规范》第56条明确规定“离婚登记完成后，当事人要求更换离婚协议书或变更离婚协议内容的，婚姻登记机关不予受理。”
通过以上分析可以得出，仅以民政局盖章的离婚协议就认定其具有终局性和物权变动效力是不妥当的。因此在不动产统一登记前，国家住建部房地产市场监管司在答复铜陵市房地产市场管理处《关于适用〈房屋登记办法〉有关规定的请示》的复函中也明确规定：“夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方共同到场申请。”
观点二：
离婚协议单方申请之朱晓光篇
但对其它“应当共同申请”的，却有“另有约定的例外”。也就说：共同申请为一般，单独申请为列外。即一般情况下应当双方共同一齐来申请，这个“应当”是具有强制力的，无选择的。可惜的是《不动产登记条列暂时》并没有将离婚房列入“应当”这个具有强制性，无选择性的范围之内，只规定“因买卖抵押等申请登记的应当共同申请”
面上述现实及争论，山东及外省很多城市按“不争论，办实事”的原则出了不少解决社会矛盾的法规、政策、及判例。比如福建省在09年建设厅“公然对抗”房地产司对铜凌的答复，他们在征求民政局意见之后，规定持离婚证及径民政局查明的房产处理的协议可以单方申请（听说锅吐布夺权后不执行福建建设厅此文件了）。
而江西省人大更牛逼，根本不摆房地产司08年对铜凌的荅复。江西省是直接立法。江西人大的登记条列规定持离婚后房屋财产协议单方申请。还有一些省或市也是这样干的。
除上述有关地方法规和政策己经是单方申请之外，更多的是法院的判例。
还有一个放弃权力的判列是湖北襄阳中院的判决，也是以放弃权力，判房管局败诉，并支持单方申请。
支持单方申请的判例和政策法规为何程上升趋势？因为国家和地方政府的官员们不是法律理论家，这此官员及部门不仅要研究法律，更要依靠法律来解决问题，要处理矛盾争纷！否则怎么发展，怎么稳定？
比如我退体之前，从民政局婚姻登记处得知，山东每年的离婚占结婚的百之三分之一！就是每年如有一百结婚就有'三十三个（可能假离婚的）离婚。而北京上海则达到一半。
法是统制者的意志，但统治都必须用法来解社会问题，推动社会发展保证社会稳定。为何对铜陵的答复之后仍然争论十年多，并被地方法规政策的法院判例否定，让了对铜陵的答复无效力之外，关键是这个答复解决不了日益增长的离婚矛盾。
离婚财产处理协议是径民政局依法“查明”的，是双方按意思自治原则的协议，说民政局不是人民政府，但我认为民政局就代表了民政府。
从生理学上讲，如果说离婚财产协议无效，那各市县民政局却都认真地建设了一个档案馆来保存这个无效的协议，那他们岂不是群傻瓜？
但是我想信今后中国还会继续出现类似支持单方申请的判列。因为山东高院的法官们也不是傻逼，既然最高法院有个文件，那我参照一下行不行？参考一下可否？既然过去有，现在、将来也会有参照或参考的。这可叫作改革者的智慧，不泥居于条条框框，不能担误事，不能影响社会发展和稳定。
谁是谁非，大家各有各的论点、论据。大家看着办。但客观现实在放着那里。这就是社会变化很快，各类矛盾太多。所以依法治国是硬道理，发展和稳定是硬道理，解决客观矛盾社会纠纷是硬道理，为老百姓办实事办成事办好事是硬道理。
一管之见，一笑了之。
