不予受理和不予登记区分与适用

《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）并未对不予受理作出具体的规定，而《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）虽然未对何种情况下不予受理，但对应符合哪些条件方可受理作出了具体的规定。《规范》3.5.1　受理条件明确规定：“经查验或询问，符合下列条件的，不动产登记机构应当予以受理：1、申请登记事项在本不动产登记机构的登记职责范围内；2、申请材料形式符合要求；3、申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；4、申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致；5、申请内容与询问记录不冲突；6、法律、行政法规等规定的其他条件。

不动产登记机构对不符合受理条件的，应当当场书面告知不予受理的理由，并将申请材料退回申请人。

综上可知，不予受理通知书的适用是在当事人提出申请的时刻，而不动产登记机构应当对当事人的申请材料、询问结果等进行初步查验，符合登记条件的予以受理，不符合的应当即时出具不予受理通知书，否则按照《条例》第17条第2款的规定“不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”

《细则》并未对此作出明确的规定。而《规范》4.8.2　经审核，符合登记条件的，不动产登记机构应当予以登记。有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记并书面通知申请人：1、申请人未按照不动产登记机构要求进一步补充材料的；2、申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的；3、申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的；4、申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的；5、申请登记的事项与不动产登记簿的记载相冲突的；6、不动产存在权属争议的，但申请异议登记除外；7、未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的；8、申请登记的不动产权利超过规定期限的；9、不动产被依法查封期间，权利人处分该不动产申请登记的；10、未经预告登记权利人书面同意，当事人处分该不动产申请登记的；11、法律、行政法规规定的其他情形。

综上可知，不予登记是在不动产登记受理之后，记载登记簿之前的审核程序中发现当事人的申请有符合不予登记情形的，方可出具不予登记通知书，反之应该依法记载登记簿。

可知，只有部门规章以上的法律规范才能作为行政诉讼中法院可采纳的依据。因此在登记业务办理时，应尽量采用《条例》第17条和第22条之相应规定作为依据，而《规范》属于部门规范性文件，法律位阶不够，因此不宜直接作为不予登记的依据。

再如登记审核时发现申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的，可表述为，根据《条例》第15条、第16条之规定当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记、并提供申请人、代理人身份证明材料、授权委托书等材料，您提供的身份证证明材料与委托手续，与申请人不符。

需要特别注意的是，不是所有违反法律规定的情形都属于不予登记的范畴，而需是此规定属于登记需提交的要件或需审查的内容方可作为依据。例如《公司法》第16条第2款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”但由于《股东会决议》本身即非登记需提供的要件，因此在不动产登记审查时也无需对此进行审查，更不可以当事人有无通过股东会而作为不予登记的理由。

此处在对不予登记具体情况描述的时候，可写根据利害关系人某某提供的诉讼文书（具体文号），申请登记的不动产存在权属争议，根据《条例》第22条第2款，不予登记。

例外情况：住宅用地使用权到期的可根据“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》办理相关手续”。

此处在对不予登记具体情况描述的时候，申请提供的权利证书中的权利期限已经到期或者申请抵押权的主债权履行期限超出土地使用权期限，根据《条例》第22条第3款，不予登记。