买房卖房税费计算
房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产后去不动产登记中心办理产权登记的，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。很多人对此环节缴纳多少税费不清楚，现在不动产登记只有登记费80元了，第一本证书免费，以后每增加一本加10元，几乎可以忽略不计，主要是交易环节设计的税额比较大，甚至可以直接影响成交意向。房屋交易过程中涉及到的税包括增值税、印花税、个人所得税、土地增值税以及契税等等。
目前影响税收的几个关键内容是：
1、获得不动产的方式：买卖、赠与还是继承？主要是否直系亲属。
2、出让人拥有的不动产数量，除目前出让的房屋外是否还有其他房屋？主要个税缴纳需要依据这个。
3、出让房屋的办证时间或者缴纳税收的时间是否超过两年（或五年，个税依据，配合第2条）。
4、原房屋的价值是多少（增值税和个税需要）。
对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。同时，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。因此先办理小户型的享受契税优惠是王道，先办理大户型的有可能一次优惠都没有。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。因此，原房主的办证时间也是购房是我们必须考虑的重点。
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。注意这是针对卖房人的，卖房人如果还有其他房屋，就不能免缴个人所得税，不管是否超过5年。
这里的“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。笔者提醒，这里的时间起算点应注意：
税收计算时间以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
通过继承的方式继受不动产的，相应的增值税、个人所得税、土地增值税及印花税皆可予以免征。至于契税，法定继承可免除。如果是通过遗赠的，非法定继承人继承不动产的，需要征收契税。
但是，通过继承的方式继受房屋，虽然最能节税，但有些许风险。风险之一，其他有权利的继承人是否愿意放弃继承；风险之二，证明继承人有权享有继承权的事实亦存在证明上的障碍是之二；风险之三，部分地区只办理公证的继承登记，公证费用有时候大于契税费用。
实践中最常用的就是买卖或赠与，尤其是直系亲属之间的，更是难以选择，列举以下两种情形予以说明：
第一种情形：2018年阿大欲将其名下78平方米（2010年取得）的房屋转让给其子。
按照买卖的方式，依据财税【2016】23号文规定：
契税：购买90平及以下唯一住房，按1%征收契税；
个人所得税：若阿大不是家庭唯一住房，且其能提供购房成本的，按照其卖方时的收入减去购房成本及相关费用后的差额，按照20%征收。如果阿大不能准确提供购房成本的，则按照该房屋转让收入的1%征收；
增值税：依据财税【2016】36号文，个人将购买两年以上的房屋对外销售的，可以免征增值税；
按照赠与方式，依据国税发【2006】144号文规定：
契税：对个人无偿赠与不动产行为，全额征收契税，税率由各省、各自治区、直辖市政府在3%--5%之间不等；
个人所得税：依据财税【2009】78号文，无偿将房屋赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，或将房屋赠与给对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人的，对双方均不收个人所得税。
增值税：依据财税【2006】36号文，此种赠与同样免征增值税与附加税。
因此，对阿大来说，选择买卖的方式，其需缴纳1%的契税、按照约1%征收个人所得税，免征增值税。选择赠与的方式，虽然个税和增值税均不征收，但至少要缴纳3%--5%不等的契税。孰高孰低，一目了然。
第二种情况：2018年因阿大儿子要结婚，儿媳要求将房屋转移到其子名下。阿大欲将其名下180平方米（2017年取得）的房屋转让给其子。
按照买卖的方式，若其子是首套住房，90平方米以上的按照1.5%征收契税；关于个人所得税，转让不满2年的住房，同样也是采用20%的差额或1%核定计税的方式；关于增值税，依据财税【2016】36号文按5%征收增值税，加上城建税、教育费附加以及地方教育附加等，税负为5.6%。因此，若阿大欲通过买卖的方式将房屋转移给其子，其应承担的税负压力也相对较大，大约占8%左右。
按照赠与的方式，契税全额征收3%；增值税及附加：因赠与特定亲属，可免征增值税及其附加；个人所得税：赠与子女不征收个人所得税。因此其税负仅为3%。因此，若持有时间较短（尤其2年以内）的房屋欲转让，且转让对象为特定亲属的，采用此种方式更为妥善。
