退还入股的房屋用哪种登记
某市登记机构一位领导询问：我市在不动产登记中遇到几起当事人持法院生效法律文书申请登记的业务：
一、付某以买卖方式将原属其所有的房屋过户到某企业名下，现法院判决该买卖合同无效，付某申请将房屋产权仍然登记为其所有。
二、房屋原为洪某所有，几年前以投资入股的形式过户到公司名下。后来洪某要求退股，公司同意退股，但是只同意作价退款而不同意退还房屋。洪某因此而向法院起诉，请求认定投资入股行为无效并退还房屋。经法院调解，原、被告协商一致达成协议，将房产退回洪某名下，但并未认定投资入股无效。法院表示双方协议不违反法律规定并予以确认。现在洪某要求将房屋登记为其所有。
三、李某于三年前持以其名义与开发企业签订的商品房买卖合同申请登记，并领取了房屋所有权证。后有张某认为购房出资及其他证据都证明实际购房人为他而非李某，但李某不同意变更，张某便诉至法院。法院终审判决房屋应为张某所有，现在张某持生效法律文书申请登记。
对以上情况，我单位有人认为应当用变更登记，有人认为撤销登记，也有人认为应该是转移登记。问：究竟应该采用哪种登记？
金绍达：以上三处房屋情况不同，第一起案件法院认定合同无效，无效的合同自始没有法律效力，不能作为不动产权属转移登记的依据，所以应该从根本上取消该项登记。本来应当是撤销该项登记，但是《不动产登记暂行条例实施细则》并没有规定对登记的撤销。因此，可以按该细则第28条第1款第4项的规定注销登记。原有的登记被注销以后，房屋所有权自然恢复为付某所有。
在第二起案件中，房屋作价入股以后，入股的房屋就成了公司的财产，原产权人享有的权利已经由所有权转变为股权。在本例中，调解书并未认定投资入股无效，而“公司成立后，股东不得抽逃出资”（《公司法》第35条），所以一般情况下不能退股。即使同意洪某退股，并不一定能退还房屋，只能用现金或其他股东同意的方式退还。所谓退还，实际上是将洪某的股权转让给其他股东。本案经法院调解，公司已同意将房屋退回给洪某。但登记机构在先将原属洪某所有的房屋登记为公司所有，并无不当之处。现在予以返还，是因为当事人之间有了一个新的民事法律行为，所以应当用转移登记办理（倘若法院的生效法律文书认定投资入股无效，则应该用注销登记，使房屋所有权恢复为洪某所有）。
在第三起案件中李某并不是真正的买房人。因此，虽然申请登记时提供了以其名义购买商品房的买房合同，仍然属于不实申报，从而造成了登记簿记载的权利和实际权利状态不一致，所以应该用更正登记。
