从一个案例看商品房合同备案注销的立法需要

某地案例：某开发商股东要求房管局注销其公司网签的252套商品房合同，理由为该合同为原法定代表人在管理公司期间利用职权虚构合同与其亲戚等人签订的合同，并非公司的真实意思，因此合同无效，应予以注销。

1、双方协商一致申请注销的。持此种做法的地方认为，由于《预售商品房管理办法》中未做明确的规定，因此根据《合同法》第93条：“合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。”

2、有条件注销的。持此种观点地方认为，商品房合同备案具有行政管理职能，为了防止开发商虚假交易、炒房等行为，因此需对合同的注销予以限制。因此需开发商和当事人举证证明符合合同解除条件方可予以注销备案。而在此种类型中又可分成两类型理由。一类是法定买受人可以退房的，如《商品房销售管理办法》第24条规定的合同签订后开发商变更规划、设计的，买受人可以退房；《房地产开发经营管理条例》第32条规定的房屋主体质量不合格的。另一类是地方自行规定可以解除合同的，比如很多地方规定购房人死亡，继承人要求解除的、购房贷款无法审批的、购房人或其直系亲属患重大疾病的等。但是此种都需提供相应的证明方可予以办理。

3、依生效法律文书注销的。有些地方则对于合同备案注销要求极其严格，其认为既然没有明确的法律规定，则无论何种理由注销，均需提供生效的法律文书明确合同解除的方可办理。

4、依开发商单方申请注销的。持此种做法的地方极少，其理由为申请备案与注销应权利义务对应，既然备案申请为开发商单方申请，则注销备案也可由开发商单方提出。而实践中也有法院判决支持了此种做法。

因此在没有住建部明确规定的情况下，至少应该由当地的房地产行政主管部门出具规范性文件来予以明确，让开发商和买受人可以有规则可循。

而且需要考虑到的是，合同备案不仅仅是为了解决一房多卖的问题，其也是预售资金监管的基础，而合同备案的注销则必然需与监管资金的退出紧密挂钩。如可解决好资金监管和合同备案之间的关系，且合同备案与合同效力并无直接的关系，备案的核心是为了解决行政管理，保障预售许可实现的角度来看，笔者认为由开发商单方申请注销也无不可。