开发商以期房抵债的，是否可以办理商品房备案
有某地房管部门咨询，当地某开发商由于自身民间借贷等原因导致欠款，在诉讼时经法院调解同意将几套在建商品房抵债给债权人。现债权人持法院生效民事调解书来申请预售商品房合同备案，问是否可以予以办理。
商品房预售制度，是我国从香港移植过来的一种销售制度，根据《商品房预售管理办法》第2条规定：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”
《房地产管理法》第45条规定：“商品房预售必须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”
由此可见，商品房预售制度是一种以政府公信力也就是行政许可的模式来允许开发商销售在建商品房（期房）的一种特殊的商品销售行为，其并不能包含抵债行为。
二、与主管部门的职责冲突
1、根据《房地产管理法》第45条以及《城市房地产开发经营管理条例》第27条、《预售商品房销售管理办法》第10条之规定可以分析得出，主管部门仅受理预售商品房的合同备案，且备案申请的主体是开发商，而非购房人。
2、根据《预售商品房管理办法》第11条第2款规定：“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”由于预售商品房是行政许可的特殊商品销售行为，其与普通的现房销售不同，政府必须监督其预售款的专款专用，以达到预售制度所需达到的最终目的，即购房人能够最终取得可以正常居住使用的房屋。
而以期房抵债的行为将会导致此种目的的不可实现，因此主管部门也不应允许此种备案的实施。
遇到此种情况，如人民法院并未下达协助执行通知书，则主管部门应该上述法条之规定，拒绝当事人的备案申请。如人民法院下达协助执行通知要求备案的，则应该在受理的同时根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号文第3条第2款的规定，向人民法院写审查建议。
