厘清登记监管职能 顺利实现 “一次办好”
从国务院大督查暴露出来的问题来看，不动产登记中仍存在一些问题，导致办证难，办证慢或者乱收费等问题出现，从遵义出现的问题来看，不动产登记出现了问题，处理了住建系统的干部，表面是乱收费，实际对登记和监管的定位不准确，导致职能职责不清晰。厘清登记和监管职能，实现精准定位，才能实现从“一次办结”到“一次办好”的转变。
房屋交易是当事人之间买卖、赠与、抵押房屋的行为，主要系当事人之间意思自治的民事行为。房屋交易属于市场行为，但在目前的房地产市场中，由于房地产开发企业、房产经纪公司的强势或者优势地位，信息具有不完全性和非对称性，就需要一个超脱房地产市场参与者的角色来介入房地产市场，监督房地产市场的运行，创造机会均等、信息真实的市场环境，以减少纯粹市场化解决方案引起的交易成本过高、市场风险大等问题。
房地产市场监管主要是通过法律乃至行政的手段对市场进行干预，是目前我国对房地产市场调控的必要阶段。如差别化的信贷、税收政策，限售限购等手段，影响市场预期，形成供求平衡。
房地产的市场监管由住建部门牵头，国土、工商、金融、税务甚至公安和宣传等部门按照分工共同承担，对市场进行宏观调控，对具体行为进行管理。如对市场从业主体的房地产开发企业、中介服务企业、物业服务企业的从业资格、行为进行规范，违法违规行为查处，以及转让政策制定、房屋租赁管理以及相关便民平台的搭建等等，都属于市场监管的范畴。交易监管是房地产市场监管的一个环节。
理顺不动产登记与交易监管的定位
《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。房屋的买卖，最终成功的标识就是买方作为所有权人在不动产登记簿进行记载。
从法条的后部分来看，有证据证明登记簿记载错误就可以推翻不动产登记簿的效力，这个证据实际是需要通过登记和交易的两个环节来证明。我们以房屋交易的流程来逐步分析登记和交易的融合和区分。
对于商品房开发主体的准入（资质管理）、预售许可具体条件的把握、预售许可证的发放、对房地产开发企业违法违规行为查处。对于存量房交易中，房产经纪机构提供的服务和是否发布虚假信息以及是否将不准流转的房屋进入市场等等都属于市场监管的范畴。
商品房合同的备案管理目前各地做法不一，有的地方是住建部门备案后共享给不动产登记部门，目前备案依据的法律法规都是不动产统一登记前的，有些地市以此为据，住建和国土部门都要求开发企业备案，导致企业负担加重，两家对房地产开发企业来讲都是管理部门，企业敢怒不敢言。商品房合同备案的主要目的，是防止一房两卖，约束开发商的强势地位，应该是住建部门市场监管中行业管理的范畴，住建部门需要在备案之后实时共享给不动产登记部门，便于不动产登记部门利用信息进行查封登记或者在建工程抵押等业务开展。
登记过程中，由于目前主流观点认为不动产登记需要“审慎合理”的审查，登记机构对登记材料和交易的合法性需要适度审查，并且相关的法律法规赋予登记部门承担责任的义务。如果交易监管进行了审查之后，登记部门直接依据监管部门审查的进行登记，从法律意义上讲承担责任的仍是不动产登记部门，因此不动产登记部门肯定会再次进行审查，规避自己的责任，在未实现一窗受理的地区，很多时候需要申请人提交两套资料，造成重复劳动，职能职责不清，甚至是政府资源的浪费。
通过登记信息系统验证的可售房源才能用于出售。如果不经事先查询登记簿会造成交易过程中的众多风险，如政策性房屋存在隐性共有人、查封的房屋进行了挂牌等等。通过房产中介进行了委托之后，交易监管和不动产登记两个环节将会同时登场，如果简单进行割裂，交易监管和登记的风险将会加大，当事人的权利无法得到保证，损害的还是政府的声誉。
如果把房屋交易环节中的具体行为监管划转给不动产登记机构，实现登记交易一体化，更易形成权责清晰、互通共享、相互配合、管理有序的体制，把市场管理和行业管理等宏观管理交给住建部门，更利于厘清定位，分清权责。
早在1998年，建设部就明确提出了房地产交易管理与房屋权属登记一体化，交易登记一体化具备良好的基础，并且不是一体化设置的地区，不得参加产权产籍规范化单位的评审，不动产统一登记改革前已实现交易与权属登记的一体化，当时都曾经有“辉煌”的历史，“当天领证”、“两小时办结”都是当年即可实现的目标。
“一次办好”是交易监管和不动产登记的完美融合
存量房网签及维修资金征缴工作是住建部门的重要职能。国务院和住建部多次行文，要求做好存量房网签工作，旨在规范存量房交易行为，保障交易安全，为房地产市场分析和精准调控奠定基础。住宅专项维修资金是住宅的养老钱，是《物权法》和《物业管理条例》要求建立的，在房地产市场管理中，目前仍存在公共部位和公共区域维修难的问题，维修资金制度是目前解决问题的最有效手段。
不动产登记不仅仅是办理一个不动产证的问题，事关多个部门，牵扯国土、住建、公积金、银行、税务、林业、海洋和司法等众多部门。从历次国务院督查可以看出“办证难、办证慢”仍是目前购房群众反响最热烈的内容之一，仅仅凭不动产登记部分无法解决问题，需要上述多部门联动，齐抓共管，形成合力。目前各地市根据国务院“放管服”要求，从百姓需求角度考虑，都积极推动了相关单位集中办公，就是为了解决群众“跑多个门，找多个单位”的问题。如果在百姓申请办证时，不了解哪个环节出现问题，仍然要跑多个部门，寻找多个窗口咨询，不动产统一登记的改革红利百姓肯定享受的不彻底。
要想把事情办好，必须摒弃部门利益，换位思考从群众需求角度出发筹谋一切。各部门必须放弃部门利益，站位要高，考虑要全，要真正从中央对不动产登记改革和“放管服”精神角度思索，从办证群众角度筹谋，列清各部门的需求，让办证群众一次性搞清楚弄明白应该提供什么资料，不能办证的原因和症结在哪，而不是只盲目的从办证环节出发，删掉与不动产登记无关的一切资料，这样的治标不治本只能满足一时之需，不能真正的推动不动产登记跨越发展。
目前的政府对各部门的办事要求已经从“一次办结”上升到“一次办好”。全国工商部门的“多证合一”可以当做他山之石，一个营业执照在申请时候，可以提交多达60个部门共同需要的资料，“大量的前置资料”不仅没有被申请人诟病，反而得到了社会各界的肯定，从中我们应该有所启迪。
从目前的发展来看，下一步，不动产登记大厅，必须能够实现房产经纪、银行信贷、公积金贷款以及登记之后的水电暖、住宅专项维修资金和物业服务方面的一次性过户，如果只是从登记角度出发，抛弃所谓的“前置文件”做减法，不一定能得到群众的认可，有时候从百姓角度出发的加法反而是群众更希望和赞扬的。
