不登记也可以确定物权效力的情况

第19条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

可以看出，夫妻双方通过约定可以将婚前或者婚后的财产约定为共有或者单独所以，这是合法的。

第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

可以看出，合同效力和产生物权效力是不同的。夫妻通过约定，将房产从合同一方增加为两人只能产生合同效力，并无物权效力。如果想要产生物权效力必须通过不动产登记，记载于登记簿后才产生物权效力。

夫妻之间通过约定将房产设置共有或者单独所有都是可以的，但约定之后未登记不产生物权效力。合同中只有一方的姓名，登记事依据材料进行记载的行为，不能推定，因此，登记时只能登记在一方名下。如果需要将房产变更为共有，《物权法》第九条明确规定，物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此必须登记到合同一方名下后，才可以进行物权效力的处置，即凭约定再办理共有。

《物权法》规定了三种特殊情况下，不登记也可以确定物权效力的情况。第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第29条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第31条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。也明确了即使通过三类特殊情况取得了物权，再次转让时候，也必须登记才产生物权效力。

实际可以简单理解，就是主动处置行为必须登记后方可产生物权效力。继承或者其他法律文书导致直接获得的物权，之后发生主动处置行为，也必须登记后才可获得物权效力。

特别注意一点，如果商品房合同签订为一方，并且办理了商品房抵押预告登记，依据《物权法》191条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。必须抵押权人同意后，方可对合同进行修改增加另一方为共有人。