办理了预售许可证还能办理在建工程抵押？

法律规定原则上未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是预售商品房为例外情形。商品房的预售要向主管部门申请，未经批准不得从事该民事法律行为。商品房预售行为属于典型的行政许可行为。笔者觉得，取得预售许可证属于获得了交易未取得不动产权证书的房地产民事权利能力，跟开发商行使该权利还有差距，比如是否具备相应的行为能力、是否做出行使该权利的意思表示或者是否发出要约、是否达成一致的意思等。

在建工程抵押，暨不动产登记中的在建建筑物抵押，指的以在建的不动产及相应土地担保债权，属于典型的不动产交易行为，相应的登记行为就是抵押权登记。

综上所述，开发商虽然取得预售房地产的权利，可以从事预售行为，但是未经销售的房地产属于其具备完全处分权的财产，可以依法办理在建建筑物抵押权登记。需要注意的是，在建建筑物抵押权登记的不动产必须为已建成部分。

已经预售的房地产，签订了以所有权转移为目的商品房买卖合同，兼具债权的负担属性和物权的处分属性，即开发商丧失了处分权，《实施细则》也明确规定了已预售的房地产不在抵押财产范围之内，即不得办理抵押权登记。

如何办理此种情形下的在建建筑物抵押权登记？要做到职能部门间的信息共享。预售信息应在交易和登记部门之间共享，确保购房人的合法权益得到充分的考虑和保护。