不动产统一视角下房屋所有权注销登记需注意的几个问题

不动产统一登记之后，房屋所有权的注销登记有了质的变化，从仅需考虑房屋所有权本身扩展到了需考虑土地使用权是否继续存续的问题。因此就扩展出了很多的可能性，本文拟就此进行简单的分析。

在原《房屋登记办法》第38中仅规定了房屋灭失的、放弃房屋所有权的以及其他法律、法规规定规定的情形。而《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第28条则规定了：“（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。”

相比较来看，可以发现《细则》细化了注销的原因类型。需要注意的是，如是当事人自行提出的注销，其提供的材料可能仅需填写注销申请，明确注销原因即可，如是放弃、是重建、是火灾等意外导致房屋所有权消灭等等。如是被依法没收、征收回收的，则还需判断该文书的合法性。必须是法律授权的有权机关才能进行，比如人民法院、人民政府、税务机关等，但不是所有的机关都有权没收或要求注销，如检察院、公安机关等法律仅授权可以查封。因此在受理相关机关嘱托时还需审查其是否具有相应的法律授权，并且此种情况下相关机关都需向不动产登记机构出具协助执行通知书，否则登记机构没有主动注销的权利和协助义务。

从登记的程序启动分类可以分为依申请、依职权、依嘱托三种类型。但在房屋所有权注销登记中，笔者认为，仅有两种类型，即依申请和依嘱托。如一般情况下，房屋灭失和放弃房屋所有权的，为当事人申请的主要类型；而没收、征收、收回等情况一般为依人民政府或者其他有权机关的文件的嘱托办理。如根据《土地管理法》第58条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条等相关法律法规征收或者收回房屋及土地使用权导致权利消灭的。

当然，依照《细则》28条之规定，并不排除相关机关未嘱托登记机构注销房屋所有权的情况下，当事人也可以自行申请注销。

根据《细则》第16条第3款规定，当事人因房屋灭失而申请房屋所有权注销登记的，需对现场进行实地查看，重点查看房屋灭失的情况是否与申请一致。虽然《不动产登记暂行条例》第19条将实地查看规定为可以进行，即授权不动产登记机构进行选择是否去查看，但根据《细则》第16条和《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）第9.4.4的审查要点的规定可以看出，此种情况属于必须去实地查看的类型。

而除此之外的其他原因导致的房屋所有权消灭，则均无需实地查看，即可依申请和嘱托进行办理注销。

在房地分开登记的时代，房屋所有权注销登记无需考虑土地使用权的问题，但在不动产登记时代则需要考虑，因在不同的注销原因时，其土地使用权可能仍然存续或者一并注销。

如当事人是因危房改造、重新建房等原因需申请房屋所有权注销的，则其土地使用权仍然拥有合法的权益，那此时如原为房地合一的不动产权证书，则在办理完房屋所有权注销的情况下，应根据原因的土地使用权来换发单独的国有土地使用权的不动产权证书。

而一般情况下的房屋所有权消灭也会导致土地使用权的消灭，应一并予以注销，不得单独注销房屋所有权。如实务中会发生要求单独放弃房屋所有权的业务申请，此种情况下应告知房地一体原则，不得单独放弃，以及放弃房屋所有权会导致的权利转移给国家或者集体所有的法律后果。还有就是放弃房屋所有权上设有查封、抵押、预告、地役权等限制性权利的，则还需提供相关同意放弃的证明。

而其他依嘱托登记的类型，均属于房地权利一并消灭的业务。