1 基本案情
原告王某之父拥有位于某市某区某村房产一套，于2016年9月20日订立遗嘱，遗嘱内容：将某市某区某村房产一套指定给原告一人继承，同日在某公证处办理了遗嘱公证。2017年4月11日原告向被告某市不动产局提交了不动产登记申请表，申请将该房屋转移登记至自己名下，并提交了遗嘱公证书、身份证、户口本等相关登记材料。被告审查全部材料后，认为缺少继承权生效的公证书或生效的法律文书，于2017年4月17日作出《不动产登记不予受理告知书》，决定对原告的不动产登记申请不予受理。
法院认为，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第38条规定，“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；......（三）继承或者受遗赠的材料；......（八）其他必要材料”。本案中，原告之父所立遗嘱已经过公证处公证，原告向被告提交了遗嘱公证及王父死亡医学证明，可以证实原告已依法取得继承房产的权利，原告提交的材料符合《不动产登记暂行条例实施细则》的要求，并对申请材料的真实性负责。对于原告提交的申请，被告应予受理。依据《行政诉讼法》第70条第（二）项的规定，判决如下：（一）撤销被告某不动产登记局对原告王某某作出的不动产登记不予受理决定；（二）责令被告某不动产登记局于本判决生效之日起3日内受理原告王某提交的不动产登记申请。
2 焦点问题评析
原告认为：遗嘱公证书已明确表明该遗产由原告一人继承，而被告要求的继承权生效的公证书需要全体继承人到场并自愿放弃继承权，必然会引起家庭纠纷，......被告的要求违反了《继承法》的规定，损害了原告继承父亲遗产的权利。被告在原告有遗嘱公证书的前提下，还要提供继承权公证书，随意扩大登记申请材料，没有法律依据。
被告认为：依照《不动产登记暂行条例》第14条、第16条，《不动产登记暂行条例实施细则》第27条、第38条，《不动产登记操作规范（试行）》第1条的规定，被告对原告提交的申请资料进行审核，认为原告未依照前述规定提交继承权生效的公证书或生效的法律文书，申请登记资料不符合法定形式，因此依法作出《不动产登记不予受理告知书》。
本案焦点：登记机关在办理继承转移登记时，如何认定该遗嘱公证书的有效性。
第一种观点认为：根据《继承法》第20条 “遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱”的规定，登记机关在审查继承转移登记时，首先要依法确认遗嘱的有效性，只有通过对遗嘱的有效性进行甄别后，才能受理申请人的登记申请。由于被继承人在订立遗嘱后有权撤销和变更遗嘱，即使经过公证，也有可能公证撤销或变更遗嘱，导致后立遗嘱替代前立遗嘱的效力。作为登记机关在无法判定此公证遗嘱是否是最后一份遗嘱的情况下，不得不要求申请人另外提交继承权生效的公证。
第二种观点认为：根据《物权法》第21条“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”、《不动产登记暂行条例》第16条“申请人应当对申请材料的真实性负责”的规定，申请人有责任、有义务对其所提交资料的真实性负责。《公证法》第2条规定，“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动”。遗嘱公证书是公证机关依法对遗嘱的真实性和合法性的认定，作为登记部门由于鉴别能力有限、职责所限，只能对公证书进行形式审查，对因提交虚假资料导致登记错误的，应当由申请人承担法律后果，无需再要求申请人提交继承权生效的公证来证明该继承公证的有效性。
那么，提供继承权生效的公证是否是判定此公证遗嘱为有效遗嘱的唯一手段呢？
笔者认为：《公证法》第25条规定，“申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出”；《继承法》第20条规定，“遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱”。显然，同一不动产只能在同一公证机构公证，一旦被继承人公证撤销或变更遗嘱，同一公证机构自然会撤销前一份公证遗嘱，否则，该公证机构将面临承担就同一遗嘱订立行为出具不同公证书的法律风险，同时申请人也将承担提供虚假资料骗取登记的法律风险。因此，登记机关对申请人提交公证遗嘱申请办理继承转移登记的，形式审查遗嘱公证书即可确认继承的有效性。同时，根据《物权法》第12条“登记机构应当履行下列职责：（二）就有关登记事项询问申请人”的规定，可依法询问申请人除该公证遗嘱外是否还有其他公证遗嘱存在。
3 体会
从本案看，申请人按照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的要求提交了继承转移登记资料，登记机构应当受理申请。而登记机关之所以被判决败诉，主要是无法确定形式审查遗嘱公证书的行为是否就是尽了审慎的注意义务。登记机关担心申请人提供虚假资料骗取继承转移登记，给第三人造成损失，触发国家赔偿，要求申请人提交继承权生效的公证是为了免除承担法律责任，不惜冒败诉的风险也是试图通过诉讼达到对此份遗嘱公证有效性的确认。
最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定，“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任”。那么，何为合理审慎职责？法律无明确规定，通过司法实践看，一般认为，只要行政机关按照法律规定在力所能及范围内履行了审查义务，即可认定尽了合理审慎的注意义务。
因此，本案中笔者赞同第二种观点，形式审查遗嘱公证书同时申请人书面承诺除该份公证遗嘱外没有其他公证遗嘱，应该认定登记机关尽了审慎的注意义务。
李翔
武汉市不动产登记中心
