论分公司的不动产登记
分公司具有以下法律特征：1、分公司是由隶属公司依法设立的；
2、分公司没有自己独立的财产，与隶属公司在经济是统一核算，其在经营活动中的负债由隶属公司负责清偿。其实际占有和使用的财产是总公司财产的一部分，列入总公司的资产负债表中。3、分公司的设立不须依照公司设立程序，只要在履行简单地登记和营业手续后即可成立。4、分公司不独立承担民事责任，没有自己的章程，没有董事会等形式的公司经营决策和业务执行机关；5、分公司没有独立的名称，其名称只要在总公司名称后加上分公司字样即可。
其次，分公司具有民事诉讼主体资格。根据2010年修订前的《民事诉讼法》第49条规定：“公民、法人和其他组织可以成为民事诉讼主体”（修订后的《民事诉讼法》变更为48条）。根据《人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定，法人依法设立并领取营业执照的分支机构等属于民事诉讼法第49条规定的其他组织，具有诉讼主体资格，可以作为当事人参加民事诉讼。
再次，分公司可以拥有合法财产，并以其财产承担一定的法律责任。《公司法》第74条第2款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”
综上，分公司享有民事主体资格，可以成为登记主体。
但是，分支机构将登记在自己名下不动产为他人债权提供抵押担保的，则应视为担保合同有效。根据《物权法》基本原理，不动产物权以登记为公示方式，登记具备权利正确性的推定效力，并保障信赖登记的善意第三人正当取得登记的不动产物权不因错误登记而被追夺，藉以维护客观公正的社会交易秩序。不动产登记的公示性使债权人有理由认为分支机构对抵押物有处分权，故法人将不动产登记在分支机构名下这一行为本身就应认为是对分支机构的授权，分支机构将这些不动产提供抵押时，无需法人另行授权，故不能适用最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第17条认定担保无效。最髙人民法院民二庭于2005年11月16日作出（2005)民二他字第8号《最髙人民法院关于企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同的效力应如何认定问题请示之答复》指出：“根据我国房地产法律关于登记确权规定之精神，企业法人的分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押,该抵押设定行为符合担保法规定的抵押权生效条件的，人民法院应当认定有效。”
因此，分公司在处置名下的不动产申请登记时，登记机构无需审核分公司的处分行为是否获得总公司授权。
