房屋分割该如何办理不动产登记

虽然从不动产登记的角度来看，房屋分割属于不动产变更登记，但这一不动产的变更分割实际上是不动产物的一个重置过程，原来的不动产物已经发生变化，而新产生的不动产应符合不动产单元登记的要求。那分割后的不动产是否符合不动产单元的要求呢？《实施细则》同时也明确了不动产单元的要求，不动产单元是具有唯一编码的、权属界线封闭、具有独立使用价值的空间。

只要申请人提出的申请房屋在分割后符合不动产单元，申请材料符合登记要求，登记机构就应该给其办理。根据法律的规定，分割房屋是否可办理不动产变更登记，业内专业人士对不动产单元认定标准一直存在争议。有些城市为此统一标准，也曾出台相关房屋分割登记的若干规定等。

住宅房屋分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋，一般是指厨卫不在房屋内，在过道另一面，通常是几户人家共用一个厨卫等。

随着我国社会经济的发展，住宅设计随之以人为本，住建部的《住宅设计规范》中对住宅的设计作出强制性的规定：“住宅应该按套设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间”。 由此可见，住宅的卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间是组成住宅不可分割的组成部分，若将其分割，必将影响房屋的独立使用价值。因而，非成套住宅根本不能算是住宅，它之所以能成为住宅的一种，其实是人为地创造出了“非成套”这个概念，也只是一个历史阶段发展的特定产物。住建部对于住宅房屋是否可以分割，也有类似明确规定，比如《商品房销售管理办法》中就明确，为确保住宅使用功能的完整性，房地产开发企业不得分割拆零销售商品住宅。

其二，非住宅房屋的分割问题。

非住宅房屋包括诸多工业与民用建筑，如工业厂房、办公用房、商业等各类建筑物，非住宅房屋分割也应符合唯一编码的、权属界线封闭、具有独立使用价值的空间的不动产基本单元。

所谓的独立使用价值是指，应符合各类工业与民用建筑的通用标准和设计规范，一般工业与民用建筑都有其相应设计规范，比如，《工业企业总平面设计规范》《体育建筑设计规范》等等，同时也要符合建筑防火、建筑设备以及建筑环境、建筑节能等的设计规范与标准。在此基础之上依据物尽其用的原则，房屋分割符合不动产单元的划分，才能进行不动产登记。

由于房屋分割一般会改变房屋结构，这里所指的房屋结构，是指房屋的平面布局结构，即建筑平面图的调整。在房屋分割过程中所涉房屋建筑平面图的调整主要注意哪些事项呢？

首先，根据《建设工程质量管理条例》的规定，房屋建筑平面施工图未经审查合格的，不得使用。同时也明确任何单位或者个人不得擅自修改审查合格的施工图；确需修改的，建设单位应当将修改后的施工图送原审查机构审查。所以，房屋分割图纸必须符合建设审图部门的要求，经相关部门认可的房屋分割图纸是办理相应不动产的分割变更登记的首要条件之一。

其次，建筑平面施工图的改变调整，审查合格的施工图是从事房屋分割建筑工程施工、监理等活动，以及实施对房屋建筑质量安全监督管理的依据。分割后建筑平面图作为建筑设计、施工图纸中的重要组成部分，同时也应反映建筑物的功能需要、平面布局及其平面的构成关系，作为分割后房屋不动产基本单元当中不可或缺的组成部分。分割图纸只有经施工完工交付，才能完成分割后不动产物的重置，因而才能凭此办理相应不动产分割变更登记。

第三，分割调整的建筑平面图也是设计及规划给排水、强弱电、暖通设备等专业工程平面图和绘制管线综合图的依据。根据以上相关强制性的要求，在房屋分割时，因施工图的改变，可能会涉及房屋安全、消防、环评、防雷的安全问题，也可能会涉及水、电等专业配套的问题，影响整宗地的修建性详细规划，从而影响分割后房屋的正常使用。作为不动产物的使用的完整性，在不动产登记过程中应该予以考虑。

根据《房产测量规范》和《地籍测绘》的要求，分割以后如何计算房屋建筑面积及土地分摊面积呢？一般的方法是，按原先设计图纸以及变更后的图纸，重新测绘计算，但这样操作有两个缺点，一是工作量比较大，有些幢的业主共有人会不配合而导致测绘无法获取相应数据；二是由于测量的误差不可避免，或测量计算规范的调整，会造成前后两次计算的建筑面积不一致，而产生新的矛盾和纠纷。笔者结合具体实务操作，在原先计算建筑面积没有大的错误的基础上，为避免矛盾发生，探索形成如下分割房屋的面积计算技术路线：先测绘出分割前房屋套内建筑面积，分割后各房屋套内建筑面积，计算分割前房屋套内建筑面积与房屋建筑面积之比，然后根据分割后的各房屋套内建筑面积及其面积之比，计算分割后的各房屋建筑面积，最后根据房屋建筑面积计算土地分摊面积。

比如：一处房屋A的建筑面积S，土地分摊面积为T，该处房屋现分割成两处B和C，可以测绘出分割前房屋A套内建筑面积s，以及分割后两处房屋B和C的套内建筑面积分别为s1和s2。那么分割后的两处房屋的建筑面积S1和S2，以及两处房屋的土地分摊面积T1和T2分别是多少呢？

分割房屋B的建筑面积：S1=S×s1／（s1+ s2）

分割房屋B的土地分摊：T1=T×s1／（s1+ s2）

分割房屋C的建筑面积：S2=S×s2／（s1+ s2）

分割房屋C的土地分摊：T2=T×s2／（s1+ s2）

以上分摊其实就是按比例分摊方法，只考虑分割房屋用途一致的情况，如果有用途、功能不一的复杂情况，还应考虑不同的功能分摊，具体可参见相应的测量规范。

第一，新建商品房已办理国有建设使用权及房屋所有权首次登记的但未销售的，房地产开发企业在申请分割时，应征得房地产开发行政主管的认可，或由其出具相关意见。

第二，没有施工图的历史遗留问题，如何办理相应分割登记。针对找不到任何资料依据的历史问题，建议按一直以来的实际使用现状进行分割，同时请权利人及上级主管部门对历史现状进行确认。

第三，房屋是否可按层分割，以及按幢的情况。房屋按幢办理了国有建设使用权及房屋所有权首次登记，而后需按层进行房屋分割的，因施工图一般分层设计，所以不涉及施工图的调整，但应符合相应《设计规范》，该层分割时应具有独立使用功能。比如，一般综合性的宾馆酒店就不宜以层来进行分割登记。

可能还会有人提出，房屋最大的基本单元是幢，幢是否一定能作为基本单元来登记呢？在建筑区域平面布置中，有些幢只是为其他建筑物服务的配套设施用房，只有与其他建筑物结合在一起才能发挥物的独立使用价值。因而房屋分层、分幢登记的，仍需征求相应职能部门意见。

第四，房屋分割改变房屋规划用途的，比如说，工业用途改为商业用途，建筑物的荷载发生变化了，承重构件所承受的荷载也发生了变化，可能要对原建筑物的承重构件进行加固。除此之外，还应征得规划部门意见。房屋分割时涉及具有防空功能的地下民用建筑时，应当提交民防管理部门的意见。