说说不动产登记中的单方申请
我国的不动产登记依申请启动，按法律事实或法律行为的不同，登记可以一般分为双方申请和单方申请。当多种法律关系交叉并存，还可以衍生出合并申请。由于类别不同，不同的申请在登记过程中的一些细节和步骤也会有所区别。如申请人的数量上，双方申请必须由双方申请人向登记机构提出申请，单方申请只需权利人单方申请即可。申请方式的不同导致了申请范围和申请材料也具有很大差异。
一是基于事实行为而引起的物权变动。具体包括以下六类：
（1）不动产的建造和灭失。合法建造是基于建造这一事实行为而引起的物权变动，是建造者根据有关部门批准的文件建造的行为，不涉及双方或多方法律关系，是一种单方实施的行为。因此，因合法建造不动产取得房屋权利申请首次登记时，只能是单方申请。不动产灭失则指因倒塌或者被拆除而使不动产在物理形态上消灭。不动产作为登记的客体，是登记的前提和基础，一旦客体不复存在，所有权也失去了依存的基础。不动产灭失后其上设立的各种物权也随之消灭。《物权法》第30条规定，“因拆除房屋等事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。房屋灭失导致的注销登记，由权利人单方申请。”
（2）权利人放弃权利。权利人放弃权利是不动产权利人、他项权人对不动产权、抵押权等权利的抛弃，不涉及其他人的权益，因此可单方申请。但需注意的是，放弃权利是以不侵害他人权利为前提的，若该不动产存在查封等限制情况，权利人放弃权利申请注销登记的，需待司法机关解除查封后才能办理。
（3）不动产权利人名称的变更。不动产权利人的姓名或名称变更是指自然人更改姓名、法人或其他组织更改法定名称，不涉及其他法律关系，仅需权利人单方申请不动产变更登记。
（4）因不动产坐落、门牌号或不动产名称变更权利。不动产坐落是指不动产所在地的街道（或路、巷等）名称及其门牌号，或者是不动产所在地的村、社名称及其门牌号。不动产名称变更是指不动产的名称发生变化，如某道路由于“北大街”改为“中山路”。不动产坐落或不动产名称是登记簿的重要记载内容，是确定权利客体范围的主要指标，具有特定性和合法性，需要当事人提供变更有效依据。不动产坐落或不动产名称变更是不动产客体名称发生变化，未涉及不动产权利主体，更不会涉及他人利益，故而适用单方申请。
（5）因不动产面积增加或者减少变更房屋权利。不动产面积增加或者减少主要是指在不动产所有权人未发生变化的前提下，权利人对不动产进行翻、改、添或部分拆除引起面积的调整。若不动产全部拆除重新建造的，应办理注销登记后再办理首次登记。
（6）经司法判决、调解、裁定等生效或继承、受遗赠取得的不动产物权。对于人民法院、仲裁委员会的判决、调解、裁定等生效法律文书取得不动产权利的情形，登记不是物权变动的要件，即使未登记，物权也已经发生变动。但是权利人要处分该不动产时，就必须以完成登记为前提条件，由于申请人在登记之前即已取得标的物的物权，因此由不动产的受让人单方前来申请办理即可。但须注意的是，并非所有的法院判决，申请人都可单方前来申请登记。对于确权判决文书，判决结果表述为“该不动产归某某所有的情形，可由当事人凭确权生效判决文书单方申请办理”；对于给付判决文书，判决结果表述为房屋归甲，由甲在几日之内支付乙归并款等与不动产物权关联的给付条件的，仍需甲乙双方前来共同申请办理，一方不愿意配合的，需要法院出具协助执行通知书或生效证明。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时物权发生效力。当继承或受遗赠发生物权效力时，被继承人、遗赠人已亡，不可能成为不动产登记申请主体，只能由继承人、受遗赠人单方申请。
更正登记是对登记簿记载错误的内容进行更改。更正登记有两种启动情形，一种是权利人申请；另一种是登记机构依职权启动，这里指的是权利人申请。权利归属是指不动产权归谁所有，权利内容包括依法对不动产的占有、使用、收益和处分。当前不涉及权利归属和内容的情形主要指不动产自然状况的各个要素，因为登记机构在登记过程中出现的笔误、遗漏等情形或申请人申报的情况与事实不符所致，其更正的结果不会影响他人的权益，故可以依权利人单方申请启动。如，权利人张某发现不动产权证上记载的坐落门牌号码记载有误，因门牌号码属于不动产自然状况，故张某可单方向登记机构申请更正登记。
预告登记是对未来物权请求权的登记，是一种权利人临时性保护措施。预告登记的申请人可以取得未来物权的请求权或顺位权，经过预告登记得以公示的房屋可以对抗第三人，以防止房产销售人再次处分时对预告权利人产生侵犯。因此，若登记权利人和登记义务人在合同中约定单方申请的或者一方未按照约定申请预告登记的，申请主体可由双方申请放宽为单方申请。如房地产开发企业与购房人在商品房买卖合同中约定单方申请的或者一方未按照约定申请预告登记的，购房人可要求单方申请。在当前各地实施商品房网上备案制度的情况下，经过交易中心网签的合同并经销售方和买受人签字、盖章认可的则为有效合同。即使合同中未约定预告登记事项，买受人也应当可以单方申请预告登记。
异议登记是一种暂时性的保全登记，其作用是保护利害关系人或真正权利人的权益，避免第三人善意取得存在错误登记的不动产权利，另一方面也发挥了一种警示作用。有权提起异议登记的申请主体为登记簿记载的名义权利人的利害关系人。这里的利害关系人是指物权等权利受到侵害的当事人，即认为自己的权利应登记而未登记或因他人虚假申请使其应有权利受到侵害的人。实践中，异议登记的申请人通常是利害关系人且仅有一方，在权利人不配合更正登记的前提下，其单方可提起异议登记。
当前，我国的商品房预（销）售市场管理较为规范，商品房买受人与房地产开发企业签订买卖合同后，该房源出售的信息便会即时转递到商品房网上备案系统中。对销售的商品房实行网上登记备案，能够有效杜绝“一房二卖”现象，保证房地产市场的公开透明。因此，经过网上登记备案的商品房转移登记和预告商品房转房屋转移登记可由购房者持商品房网备合同、税单等材料单方申请登记。
如，最高额抵押权首次登记后，当最高额抵押权担保的债权被确定，抵押人可以单方申请最高额抵押权确定登记。最高额抵押确定登记实质上是担保的债权确定后，依法将最高额抵押权变更为一般抵押权。由于最高额抵押权首次登记中，抵押权人和抵押人已在最高额抵押合同中明确了最高债权额度和债权确定期间等要素，因此抵押人或抵押权人只需提供不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料等单方申请最高额抵押确定登记。又如，预告登记转不动产转移登记的，由于前后两次登记的法律关系没有变化，所对应的民事行为相互联系且依托，因而对于预告登记时双方有约定登记权利人单方申请注销登记或预告登记转不动产转移登记的，可由登记权利人单方申请注销登记或预告登记转不动产转移登记，无须登记义务人共同申请。预告登记有效期间内，登记义务人或权利人一方死亡的，相应的权利义务发生继承，若要申请预告登记注销或预告登记转不动产转移登记，应由一方相应的继承人和另一方共同申请。若预告登记时无约定的，注销预告登记或预告登记转不动产登记应由登记义务人和登记权利人共同申请。当然，如果预告登记时双方已有约定“预告转正式登记只需权利人一方申请”的，即使义务人在此期间已亡或灭失，预告权利人仍可按约定单方申请。抵押预告登记转不动产抵押权登记、在建房屋抵押权登记转房屋抵押权登记也同样适用这一规则。
