未成年人登记之代理规则
首先，我们要搞清楚一个问题，即代理未成年人申请登记和代理未成年人处分是不同的。前者仅需证明代理人具有代理资格即可办理。而代理未成年人处分其不动产时，则仅具有代理权是不够的，还需适用另外一个法律规定，即法定监护人处分未成人不动产的需全体监护人达成一致并签署保证书。
《民法总则》第163条规定“代理包括委托代理和法定代理。 委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。”
而未成年人的代理一般都是法定监护人，因此为法定代理。《民法总则》第27条规定“父母是未成年子女的监护人。”第34条规定“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。”
由此可见，如果仅仅是为未成年人取得不动产权利，则其法定监护人任何一人均具有代理权限，都可以代为申请办理。这也是《规范》1.9.2中规定“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。”
《民法总则》第35条规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”而在多个法定监护人存在时，各法定监护人均有维护被监护人利益的法定职责，如无特殊约定的情况下，一个法定监护人不能直接决定处分。
如《江西省房屋登记条例》第12条就有类似的规定“监护人有多人的，应当根据监护约定代为申请登记，或者由监护人共同代为申请登记。”
《规范》1.9.1.3规定“代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。”
介于实践的复杂性，如父母一方死亡，再婚，离异、收养等等，导致未成年人的法定监护人可能是一个也可能是多人，此时的判断，应以当事人提供的材料为准。如监护人提供的出生证明中，仅有母亲的名字，父亲一栏为空缺，则该未成年人可能为遗腹子，也可能为非婚生子女。此时可让该监护人再写一个其为唯一监护人的声明或者在询问中询问是否有其他监护人来进行审查，而无需非得要求必须有父母都到场。如证明中有两个人的，则应该让其到场签署利益保证书。如代理人说配偶死亡的，还应提供死亡证明予以佐证。
需要特别注意的是，根据《婚姻法》第37条之规定，只对子女的抚养权归属做了明确的法律规定，并没有对离婚后孩子的监护权行使有明确的规定。因此夫妻离异的，未抚养孩子的一方仍然为该未成年人的法定监护人。
