“从有规划批准也不办”到不动产登记审查思维的思考
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
《国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知》（国土资发[2004]234号）也仅规定了：“对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡(镇)逐级审核，批量报县(市)批准后，由乡(镇)逐宗落实到户。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”
综合以上的法律法规以及规范性文件，均未对原村民取得宅基地以后翻建是否可以继续使用宅基地作出明确的规定。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”
《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第39条规定：“镇、乡人民政府受理乡村建设规划许可证的申请后，应当派人到现场踏勘。对使用原有宅基地建设的村民住宅项目，经审查符合规划要求的，镇、乡人民政府应当自受理之日起二十日内核发乡村建设规划许可证。”
《河南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法》第47条规定：“在乡、村庄规划区内村民使用原有宅基地或者村内空闲地进行住宅建设的，应向村民委员会提出申请，经村民委员会同意后报乡、镇人民政府。经审查符合规划的，乡、镇人民政府应当自接到申请之日起十日内核发乡村建设规划许可证。”
《福建省农村村民住宅建设管理办法》第10条规定：“属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。”
《重庆市农村村民住宅规划建设管理暂行办法》第6条规定：“农村村民利用原有宅基地进行住宅建设，应当申请办理乡村建设规划许可证。
农村村民新申请或改变、扩大原有宅基地进行住宅建设，应当申请办理乡村建设规划许可证、用地审批手续。”
综合以上的法规可以看出，改建无需重新办理用地手续，而是否可以核发建设许可属于乡镇政府的法定职权。
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”
《梧州市农村村民住宅建设管理暂行办法》第25条规定：“符合下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的政府批准，可以收回宅基地使用权：
（一）为进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地。
（二）为实施集镇和村庄规划进行村镇改造需要调整的宅基地。
（三）农村村民一户一处之外的宅基地。
（四）自依法批准之日起连续两年未按照批准的用途使用的宅基地、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）。
（五）农村居民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村“五保户”腾出的宅基地。
（六）法律法规规定收回宅基地的其他情形。
因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的，应由建设实施单位对原土地使用权人依法给予适当补偿。”
《河南省农村宅基地用地管理办法》第20条规定：“经批准的宅基地划定后，超过一年未建房的，由原批准机关注销批准文件，收回土地使用权。 ”
综上可以看出，未经法定程序，申请人的宅基地仍然属于合法使用。
《行政许可法》第8条规定：“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。”
《行政许可法》第74条第1款规定：“行政机关对不符合法定条件的申请人准予行政许可或者超越法定职权作出准予行政许可决定的应当承担法律责任”
综上可以看出，前置行政行为作为行政主体代表国家所作的意思表示，应当具有公定力、拘束力以及执行力，作为法律效力的体现，该意思表示及其认定的事实应得到包括行政机关、司法机关在内的所有人的尊重，非经法定程序不得变更或撤销。并且根据《行政许可法》第65条规定：“个人和组织发现违法从事行政许可事项的活动，有权向行政机关举报，行政机关应当及时核实、处理。”即不动产登记机构可以通过法律程序予以举报，但不得自行认定违法而不予适用。
1、怕做错，宁不做的懒政思维。除了本案的情况外，一些地方对房改房登记不办，历史信息不完整的证不办等情况也不鲜见。这种思维并不是不动产登记机构所特有的，近几年党和国家领导人多次提出：“既要惩治乱作为，也反对不作为，庸政懒政是不允许的。”而一些行政机关的办事人员则在怕承担责任的心态下，一般性的认为，不作为的后果比乱作为小，趋利避害而宁愿选择不作为。
2、业务素质不够。在不动产登记高速发展的当下，随着人员队伍的扩张，从业人员的素质也参差不齐，而虽然国土部以及地方都进行了很多业务培训，但整体业务水平的提高并不那么容易。
3、管理思维与登记思维的冲突。在孙宪忠教授的《进一步完善不动产登记制度的几点建议》一文中阐述：“因社会主义改造的完成，土地作为核心的不动产从政策和法律的角度退出了财产的范畴，而仅仅作为一种自然资源。因此这时起虽然还存在登记制度，但是这种登记只具有资源管理的意义。”由于长期固话的土地管理思维影响，在以土地管理部门牵头办理不动产登记的情况下，不可避免的将此思维方式带入到日常工作中去。
