浅析不动产登记的特殊主体

《个体工商户条例》第2条第1款规定：“有经营能力的公民，依照本条例规定经工商行政管理部门登记，从事工商业经营的，为个体工商户。”据此规定，个体工商户是指有经营能力并依法经工商部门登记，从事工商业经营的公民。公民指具有一国国籍，并根据该国法律规定享有权利和承担义务的人。严格来说，公民是一个政治概念，在法律上，一般称之为自然人。和《民法通则》一样，《民法总则》也将个体工商户放在“自然人”一章。个人工商户的法律地位等同于自然人。在不动产登记中，以个体工商户名义申请不动产登记，通常将不动产登记至个体工商户所起的字号名下。不动产登记在个体工商户字号名下后，若需再登记至自然人名下，需办理不动产变更登记。值得注意的是，个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营。《民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。个体工商户的经营形式是个人经营还是家庭经营，对不动产从个体工商户字号名下转变为自然人名下属于变更登记还是转移登记有很大影响。个体工商户为个人经营模式的，变更经营者属于转移登记，不动产从一个自然人名下转移至另一个自然人名下。按照《个体工商户条例》的规定，个体工商户应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。若经营形式属于家庭经营的，在家庭成员间变更经营者的，应在工商管理部门办理变更手续。由此进行的不动产登记属于转移登记而非变更登记，家庭经营形式的个体工商户相当于多个自然人共有不动产，现不动产变更为部分或单个自然人所有，相当于自然人之间不动产的转移，所以相应的不动产登记属于转移登记。

一人公司指仅有一个股东持有公司全部出资的有限公司或仅有一个股东持有全部股份的股份有限公司。就一人公司的真实含义来讲，有形式意义上的一人公司和实质意义上的一人公司。前者指该公司的出资额或股份仅为单个股东所持有，并且该公司有且仅有一个股东。后者是指形式上公司股东人数为复数，但实质上只有一人为公司的“真正股东”或者说是“实有股份权益者”，其余股东仅仅是为了满足法律上对公司股东最低人数的要求，或是为了真正股东的利益而持有一定股份的挂名股东而已。

一人公司与个人独资企业是不同的：1、法律地位的不同。一人公司是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限公司，且依据《公司法》调整、约束和规范运行的，属于企业法人。依公司法理，一人公司有自己独立的财产，以自己的内部组织机构完成经营管理活动，承担有限责任。一人公司与一人公司的股东是两个不同的法律主体，二者不能混同。个人独资企业，是指依照《个人独资企业法》规定，在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体，且依据《个人独资企业法》调整和约束，是业主制企业，不是企业法人，个人独资企业不能成为独立的法律主体。2、股东对企业债务承担的责任不同。一人公司是独立的企业法人，股东仅以其所认缴的出资额为限对公司债务承担有限清偿责任，一般不会牵涉到股东的其他个人财产。个人独资企业不具备法人资格，投资人以个人财产对企业债务承担无限清偿责任，而且《个人独资企业法》规定：“个人独资企业投资人在申请企业设立登记时明确以其家庭共有财产作为个人出资的，应当依法以其家庭共有财产对企业债务承担无限责任。”3、对投资主体的限制有所不同。新《公司法》第五十九条规定：“一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司。该一人有限责任公司股东不能投资设立新的一人有限责任公司”。《个人独资企业法》对投资人则没有这方面的限制。且一人公司投资主体可以是自然人也可以是法人，对于国有独资公司，其投资主体为“国有资产监督管理机构”，而个人独资企业的投资主体只能是自然人。